少子高齢化で生産人口が減少するのは理解できているつもりです。

しかしそれがどのように自分に表れてくるのかは想像が甘かったようです。

自分のまわりで特に目に見えて人が減っているわけではないのですが、人材の劣化が著しいです。

様々な人に活躍の場や機会があることは良いことですが、どうもそこにタダ乗りしているとしか思えない人が増えてきた気がします。

これが生産人口減少のステップなのでしょうか。

そうすると次のステップが怖いですね。

つまりそういった問題のある人すらいなくなってしまうのでしょうか。

日経平均が最高値を更新しました。

株価は将来経済の先取りなので世の中の価値が上昇することに期待大です。

ただ地主系大家で困るのは地価上昇です。

資産に対する課税、固定資産税や相続税の上昇は困ります。

固定資産税は家賃に転嫁するしかないので入居者さんもしっかりと稼いでもらう必要あります。

相続税は対策が限られるし、正直なところ自分の死後のことなのであまりがんばるモチベーションがありません。

とは言え、当家は歴代お粗末な死後の世界を見せられ続けてますので、恥ずかしくない程度の対策だけは取っておきます。

遅ればせながら、新年あけましておめでとうございます。

2024年が始まり、能登地震やJAL機衝突事故で幕を開けました。昨年は「健康第一」が抱負でしたが、年末に血尿が出てしまい、専門的な検査が必要となりました。結果として、膀胱がんではないことが確認されましたが、前立腺が大きいことが見つかりました。このため過労やストレスが原因で毛細血管が切れやすくなるそうです。

そのため、これを機にハードなスケジュールや長時間の労働を見直し、自分の健康を優先することにしました。特に昨年10月からは仕事や別の用事で忙しく、その中での弾丸トラベルが膀胱を傷つけた可能性が高いと考えています。

ブログの更新も滞ってしまいましたが、不動産管理は長期にわたるものなので、今後も健康を第一に考えながら注意深く取り組んでいきます。たまにはブログも更新しますが、最近はネガティブな内容が多くなってきたのは、歳のせいでしょうかと感じています。

これからは健康管理に重点をおき、前向きなエネルギーを大切にしていきたいと思います。お互いに良い一年になりますように。

8月に消防設備士乙種第6類という試験を受けなんとか合格できました。

この資格は消火器の点検整備を行える資格です。

受験の理由は、点検コストの削減でした。

消火器点検は半年ごとに行い、3年に一回消防署に点検報告が義務づけられています。

消防署報告を外部委託すると2～3万円かかるので、自分でやっていました。

しかし、消火器の製造年から5年経過すると内部点検が必要になります。

これを自分でできればあと5年、つまり製造年から10年間同じ消火器を使うことができます。

受験勉強する中で、この内部点検が現実的には私には難しいことが判明しました。

窒素ガスの充てんが必要ですが、この設備がないし、借りるとコストがかかります。

消火器はホームセンターでだいたい5000円くらいで買えるのでそこまでやる必要性が薄いです。

ということで折角勉強したのにコスト削減にはつながりませんでした。

しかし、消火器のことはかなり詳しくなりましたので点検品質がかなり向上すると思います。

あと、消防署への報告書にも免許番号記載するので信頼度もあがるのかなと思います。

父母の長生きはありがたいことでもあり、大変なことでもあります。

だいたいクセの強い人が長生きするのですかねぇ～。

面倒みてもらわなあかんのに、強情この上ない。

マンション売却のお手伝いというか代理受任して手続きしました。

約2ヶ月このことで時間をかなり取られました。

ま、それはさておき、現状有姿での売却のため仲介業者経由ではハードルが高く値段が低くなります。

リフォーム・リノベを個人でされている方に引き取ってもらうことになりました。

コスト重視の方で仲介手数料払いたくないとのことで、契約書類等をこちらで用意することになりました。

契約書の袋とじも久しぶりに作成しました。

買うときは権利関係が抜けなく移転できているか注意が必要ですが、売るときは極端な話しお金さえ入ればOKです。

あとはヘンテコな瑕疵責任を負い続けないよう契約不適合責任を免責しておくことかなと思います。

当社も順調に利益が出せるようになり、昨年から予定納税を行うようになりました。

予定納税は前年納税額の約半分を仮払いして期末に精算するものです。

何の変哲もないことですが、帳簿への記帳が面倒くさいです。

仮払い法人税０００円の一本で済めば楽なのですが、法人税、法人府民税、法人市民税と仕訳を別々に記帳しています。

これが正しいのかどうかはわかりませんが、顧問税理士事務所では細かく記帳されています。

仕訳コードは同じなので統計につかえるわけではなく単に備考欄だけの分類のようです。

ま、どうでもいいことでしょう。たぶん。

今期も半分が終了しました。

これまでのところ順調に推移しています、とりわけ退居ゼロが収入面で大きく貢献しています。

費用面はインフレでの上昇はありますが、もともと計画を作った時（約10年前）からインフレ年1％を織り込んでいたのでまだ大丈夫です。

ただし、工事関係費の上昇がすごいことになっています。

退去工事のクロスの貼り替えも1.5倍くらいになっています。

よって退居ゼロは大変助かります。

今後は消費税のインボイスも始まりますし、何かと余力を生み出してくれていたものがどんどん剥落する中で、費用面の上昇だけが続いている感じです。

4月の岡山ビル訪問時の掃除で男子トイレ小便器の流れが悪いなと思いました。

工務店に調べてもらったところ、尿石が詰まっているとこのことでした。

女子トイレの尿石問題が過去にもあったのですが、男子トイレの排管は6年前に更新したばかりです。

そんなにすぐに詰まるのかとおもいましたが、工事の写真を見て驚きました。

今回は石にはなっておらず、ポタージュ状態でした。

私が訪問時にサンポールをまいていたので固まらなかったのかもしれませんが、ポタージュの量が半端ない感じです。

これはたぶん排尿前後に水を流してくれていなかったのでしょう。

手動式なので面倒なのでしょう。

まあ、しかしあんな状態になるとは驚きです。（写真添付は気持ち悪いのでやめときます）

4/14-4/16大阪出張しました。

今回は税理士、弁護士、設計士さんとの打ち合わせがメインで、サブメニューとしていつもの掃除でした。

いろいろな専門家と対面するための準備作業が結構大変ですが、その準備している中での気づきがたくさんあります。

今回は税理士打合せの前に、相続税の申告書を自分で模擬記載しました。

相続税はとてもアナログで手書き記載以外は認められていないようです。

申告書を作成することで今までの勘違いや計算間違いが見つかりました。

これは別に出張しなくてもやればいいことなのですが、訪問するからやってみようかと思ったことに意味があったと思います。

ディアス北田辺の管理会社が変更となりました。

「管理会社を変更しました」と主体的な記載ではないのは、従前の会社（積和不動産関西）から解除通知を受けたためです。

取引先はよほどのことがない限りは自ら変えるべきではないというのがこれまでの経験則です。

不満や問題点があれば改善を求めたり、議論して到達点を目指すほうがいいと思います。

今回積和不動産がどのような理由で解除してきたのかはわかりません。

解除通知は契約上は一定期限までに通知すればいいだけで理由の記載は必要ないためです。

同社の管理実態にはここ数年多くの問題意識がありましたが、都度それをお伝えし改善を求めていました。

たぶんそういうのが面倒くさかったのと、抜き差しならぬ問題指摘を受けてやめたくなったのが実情だと思います。

（それにしても年2回の自主的消防点検を2年連続でサボりながら謝罪も何もなく逃げるとは・・・まあそういう追及がイヤだったのでしょう）

先日株主総会を開催しました。

会社法では事業年度終了後一定の時期に定時株主総会開催義務があります。

まあ、当社のような会社の株主総会は形だけみたいなものですが、やらないよりはましかと思っています。

役員の改選などがあると登記が必要になるため、急にとってつけたような開催をしているのが零細企業の実態ではないでしょうか。

当社もその口でした。

別に不利益を被る株主もいないのでそれでもいいのですが、ノウハウだけは積み上げておきます。

2022年12月末期の決算が固まり2023年計画値も固めました。

会計ソフトに予算をポチポチと入力するのですが、これが面倒です。

年1の作業なのでソフトの操作方法も忘れ、物件コード入力忘れでやり直しとかで時間がかかります。

しかし、去年を思い出し今年を想像しながら予算入力することは規律維持には有効です。

一人でやっているといい加減になりますが、予算が行動を律してくれます。

それと大事な支払を忘れることも防いでくれます。

不動産経営は毎年ほぼ同じことの繰り返しで単調化しやすいです。

PLが単調化するということは安定していることなので、将来のBSを描く必要があるなと思いました。

遅ればせながら新年の抱負を

昨年の8月くらいから家族の健康が最悪の状況が続き、さらに大変な中で超高齢の義父がきたりと荷が重くなっています。

私も老体にむち打つ状況でとても暗い年明けです。

なので健康第一が抱負です。

あとは、心のあるビジネスパートナーを大切にしようと思います。

どこかで触れますが、ここ数年ひどい対応の続いた積水ハウス不動産がようやく契約解消を申し出てくれました。

これでかなりストレスが減ると思ます。

1ドル144円の円安です。

ドル預金を岡山ビル再生資金捻出のため売却したことが悔やまれますが、まあ、しょうがないです。

そんなことよりも円安で事業にどのような影響がでてくるのか心配です。

とても急激な変化なので、大企業も対応が十分できず経済全般に悪い影響がでそうです。

通貨価値は国力を表すと思いますが、日本が急激に弱くなったわけではないと思ってます。（まあかなり弱ってますが）

なのでどこかで正しい調整が入ると思いますが、この混乱に巻き込まれないように、また自分から参戦しないように注意します。

ただ円高局面ではドル買いで参戦しやすいのですが、円安は参戦も難しいです。

年1の侍（士）さん定期訪問を6月にしました。

弁護士さんのほうは特にテーマもなく多くは雑談でしたが、税理士さんとはたくさんの課題を確認しました。

ここ数年は事業の再生に集中し、私個人の対応はしてきませんでした。

しかし、自分がコロナに感染し死後のことも考えるようになりました。

自分が死んでも当面は安定的に事業運営できる環境を整えておく必要があります。

私は相続の鉄板対策でもある生命保険にも加入していませんし、退職金対策もしていません。

日常のキャッシュが忙しく出ていくため、とても対策に使う現金がありませんでした。

しかしこれでは私が今死んだ場合、キャッシュフローに支障をきたしてしまいます。

私が約10年前にこの会社を引き継いだ時に一番困ったのは会社にお金がなかったことです。

今も岡山ビルの価値向上にかなりのお金を投入しているため、キャッシュ貧乏です。

ただ、これからはようやく現金のサイクルが好循環になってくるので対策に使うことができそうです。

（ということは、私が自由に使えるキャッシュは相変わらず少ない）

物価が上昇しています。

7/1の路線価も3％くらいあがりました。

来年の固定資産税もあがるなあ。（今年も調整であがってたけど）

ゼロ金利政策や住宅借入優遇税制で地価を上げ、固定資産税も上げて、地代、賃料も上げてインフレを末端まで浸透させる作戦です。

しかし、原油高や円安が絡み原価が上昇していますし、人手不足による工事費の上昇もあります。

5年前の利益率を確保するために10％くらい賃料に価格転嫁したいところです。

まあ、建物の経年劣化もあるから単純に値上げできないので、なるべく値下げしないような作戦をとるべきですかね。

2023年10月から消費税のインボイス制度がスタートします。

トラスト北田辺で空室募集をしていましたが、その中で一件申込をお断りしてしまいました。

個別のことなので詳細は避けますが、理由は既存入居者との相性みたいなところを優先したということです。

相性といっても、別に意図して組み合わせたわけでもないし、個々の性格とかを承知しているわけではありません。

しかし、なんとなく共通項の多い方が集まってる感じです。

ところが今回申込いただいた方にはそのような共通項が少なかった点がとても気になりました。

不動産業者にその辺を問い合わせしたのですが、「なるほど、そういうことね」みたいな説明がなく、とても残念な判断となりました。

申込のお断りは経営的にも収益機会を失い、さらに当社に悪い印象を持たれる方を作ってしまい痛手です。

また客付け不動産業者にも嫌われたと思います。

しかし、なんといいましょうか、安定した入居者ポートフォリオの形成みたいなことが長期的には大切かなと思いました。

当社のHPやツイッターも見ていただき気に入っていただいたようでしたが、今回はご縁がなかったということでご了解ください、すみませんでした。

ホームページのトラストの閲覧が増えていたのでたぶん業者の方も見られていたのかも知れません、すみません、クセの強い大家で。

毎年この時期に固定資産税の納税通知書が送られてきます。

大阪は4月、東京は6月に送られてきます。

固定資産税は土地や建物の「価格」に定率を掛けて計算されています。

建物は建設時に決められた価格（実際の建築費用とはかなり違う）に償却がかかるので税金は減っていきます。

土地の方は3年に1回公示地価を基準に評価しそれに特例率を掛けて評価額を出します。

なので、基本は3年間同じですが、「負担調整措置」なるもので調整されているため変動します。

今回もだいたい2％くらい上がりました。

課税者としては、元々調整して安くしていたのだからそれを元に戻したという言い分でしょう。

それに今後地価上昇が見込まれるので段階的に上げたほうが痛みを感じにくいということでしょう。

長期的には家賃への転嫁につながってしまうのですが、この土地の近所に駅ができ生産性向上につながるとか、行政サービスが向上した気もしませんので、結局はあまり意味のない物価上昇を招くだけではないのかと思います。

今年に入ってトラスト北田辺の空室募集で「契約更新料」をいただくようになりました。

これは当方から希望したものではなく管理会社主導によるものです。

契約期間も2年ではなく1年になっていますので毎年発生する収益のようです。

契約書が送られてきて気づいたという間抜けな話しです。

空室募集の条件打合せは事前に行いますが、契約期間は慣行的に2年ですし、大阪では更新料は20年以上前になくなったと思っていましたので、何も打合せ確認していませんでした。

賃貸市場全体の動きなのかどうかはわかりませんが、最近の民法改正とか大家の将来コスト増が続いていることを受けたものでしょうか。

しかし、賃貸住宅の条件や価格は需給関係で決まるので、更新料が請求できるのは供給者有利な情勢ということなのでしょうか。

1月から3月は賃貸物件の入退去シーズンです。

今場所はトラストで2室の退居がありましたが、2室とも空室期間1ヶ月以内で乗り切ることができました。

昨年の春場所は、ディアスで延べ10ヶ月以上の空室が続き大苦戦しましたが、今場所は順調でした。

まあ、年一場所ではないので4月以降も空きがでるかもしれませんが、まあ一安心です。

20年前は礼金が6ケ月分くらいもらえたので退居があったほうが儲かりましたが、最近は礼金も少なくさらに全部広告宣伝費で客付業者に持っていかれます。

また、敷引規制もあるので美装工事費用もすごくかかってしまいます。

なので退居があると儲かりません。

仲介業者だけが儲かる構図になっています。

もうすぐ還暦です。

元気で迎えられてよかったです。

早熟型の父親はこの年齢の時は病気でしたが奥手の自分はまだまだです。

約10年前から取り組んだ会社の立て直しも軌道に乗り、安定飛行期に入りました。

最近はスキーで自らの足腰の鍛錬も行っています。

若いころは勉強が苦手で出来も悪く、自分の将来がいつも不安でした。

昭和特有の裏口入学、コネ入社のテキトー人生でよくぞここまで来れたものです。

昭和の罪を平成で悔い改め、令和で救済みたいな感じです。

それにしてもサラリーマンは60歳になると色々な金融判断を求められるんですね。

退職金年金の受取方法(一時金割合）、個人年金保険の選択（10年有期、15年有期、10年確定終身）

今の自分の置かれた状況で最大のリスクは、死ぬことよりも長生きすることなので、それを回避するような選択を行うことが大切かな。

不動産管理会社は薄利多売で管理物件が多いため特定の物件にだけに関心を持ってくれません。

これを嫌われずに常に関心をもってもらうことがポイントです。

管理会社が関心を持っているのはだいたい以下の物件です。

①トラブルの多い物件、入居者から苦情の多い物件

②空室の多い物件

③大家がうるさい物件

つまりどれも管理会社にとっては面倒くさい物件で、いやいや対応するので彼らのサービス品質は低くなります。

管理会社に良質の関心もってもらうためにはそれなりの営業活動が必要です。

義理・人情・プレゼントの昭和の営業スタイルもありだと思いますが、お金と体力が必要です。

私が一番だと思うのはオーナー自らが物件に愛情をそそぐことだと思います。

そのことがわかる管理会社にはきちんと伝わると思います。

これは不動産管理会社だけでなく様々な利害関係者にも共通します。

逆に言うとこの愛情がわからない・通じない人と巡りあってしまうことが最大の不幸ですし、悲劇の始まりです。

しばらくサボっているうちに年が明けてしまいました。

不動産管理会社は薄い利幅の中で商売をやっているので、大量に管理業務を受託し、清掃やゴミ収集業務などを集約化して安く外注化することで利益を確保しています。

賃貸不動産業務の花形は客付け募集業務です。

仲介手数料以外に（宅建業法違反の広告宣伝費まがいの）手数料を受け取ることで高い収益性を確保できるからです。

賃貸不動産会社が、利幅の薄い管理業務を行うのは募集で儲けるか、セキスイや大和ハウスのようなアパート建設で儲けるための手段として使うためです。

以上のような環境を理解すると、どのような人材が管理業務に携わるかがわかると思います。

つまりピッカピカの人はなかなか来ないです。

特にハウス系の子会社はひどいです。

親会社やグループ会社の残念な「お荷物社員」の掃きだめ的な場所になっています。

その点地場の管理会社には「お荷物さん社員」を置くだけの余力がないためハズレは少ないと思いますが、中小企業も高齢化しているため、募集で稼ぎの悪くなった高齢社員の働き場所になる可能性が今後あります。

そのような環境を理解した上で実際の付き合い方を考える必要があります。（続く）

当社では２社の不動産管理会社にお世話になっています。

積水ハウス不動産関西さんとツインライフさんです。

不動産管理会社の業務は主に次の３つです。

①客付け

②入居者管理（集金、苦情処理、退居時対応）

③清掃など建物管理

①の客付けはレインズや自社サイトに掲載するだけで実際には客付け業者の主戦場です。

②が本業みたいなものですが、集金遅延や苦情など何もないことを日々祈っているのが実態です。

③は協力業者に再委託なので通行関税を取るだけです。

収入源は賃料のだいたい５％くらいの管理料だけです。

1室の平均賃料が月10万として、100室で月50万円くらいの収入です。

たぶんこの程度の管理数だと父ちゃん母ちゃんでやってる街の小さな不動産屋さんレベルだと思います。

当社は20室程度ですが、入居・建物管理を徹底的にやるなら一人でできるのは100室くらいが限界じゃないかと思います。

当社の取引先は、（今度聞いてみたいと思いますが）たぶん一人300室くらい担当しているのではないかと思います。

この数を可能にするのは、徹底的な下請け化と割り切りだと思います。

真面目にやっていたら体がもたないと思います。

そのあたりの状況を理解したうえで付き合い方を考える必要があります。（次回に続く）

Gmailの使用容量が25％を超えました。

2008年から使い始めて13年です。

Gmailは最初は閉鎖的なサークルで、すでにアカウントを持っている人からの招待がないと開設できませんでした。

米人の知人に頼んだりしましたが、当時の米国ではAOLやHotmail、Yahooメールが主流でGmail利用者にお目にかかれませんでした。

プロバイダや携帯キャリアのメールと違ってクラウドでどこからでもアクセスできるのが魅力でした。

大家の各種プロジェクトを始めた2014年くらいからメール数もファイルの重さも格段に増えました。

この調子でいくとあと、20年くらいは持ちそうですが、最近は画像ファイルがとても重くなっているのでもしかすると10年くらいでアウトになるかもしれません。

これからは情報管理の問題もあり、なるべくメール本文に重要なことは記載せずパスワード付きのエクセルファイルの交信記録にしたいところですが、相手が面倒がるでしょう。

先月末にようやく職域接種でモデルナ２回完了しました。

2回目の副反応は大変でした。

熱が39度を超えたのは25年ぶりくらいです。

ネットで調べたところ発熱は体の細胞が健全な証のようです。

何か異常があると過剰気味に大騒ぎして体を守るらしいのですがこれはリスク管理の基本でもあるなと思いました。

しかし、人間の思考は細胞とは逆で異常を過小評価しようとすることがあります。（例えば瀕死の重傷を負っても、これくらい大丈夫と思考する）

この過小評価の習性は、前向きに頑張るという点では重要ですが、気をつけないとリスク放置になります。

我が社も20年近くリスク放置したため死にかけました。

ワクチン接種の高熱で事業経営はリスク管理だなと再認識しました。

これからも細かい異常にいちいち反応します。（ごめんなさい、管理会社さん）

今やPDCAは有名で、当社でも一応しっかりとまわしているつもりです。（明文化してまわすことが大切です）

しかし、最近のディアスをみているとPDCAをいくらまわしても入居率の改善にはならず、空室率を悪化させた事業見込でPDCAを回しているだけのような感じになっています。

そんなところにOODAループなる考え方を目にしました。

PDCAはビジネスモデルが確立されヒストリカルなデータ蓄積もある場合には、とても有効な手法です。

なので軌道に乗ってるビジネスの管理には向きます。

そうではないビジネスの場合、様々な試行錯誤が必要でそれがOODAループじゃないかなと勝手に理解しました。

当社では、岡山ビルでは最初はOODAで試行錯誤して、モデルが出来上がったので今はPDCAに移行して品質改善を重ねているだけです。

一方ディアスはOODAループで解を探している感じです。 

コロナ感染者が増加するなかオリンピックが開催された7月23日に大阪訪問しました。

（かなり悪いタイミングですが、これ以上先延ばしできなかった）

特に大きな変化はありませんでしたが、いくつかの小さな変化がありました。

・ゴミ出しの規律（粗大ゴミや業務ゴミが廃棄されていた）

・植栽の乱れ

・散水器のトラブル

・仲介会社の担当者変更

何れも今のところ大きな問題ではありませんが、放置しておくと厄介なことになります。

特に仲介会社の担当者については、重く受け止めています。

この方は岡山ビルのファンになっていただき、多くのお客さまをご紹介いただいた方なので残念です。

反省としては、岡山ビルの満室継続で人事メンテナンスを怠ってしまったため、退職に気づかなかったことです。

定期的な挨拶を欠かしてはいけないなと思いました。

（ブログやSNSでチェックをしていて、少し会社の趣向が変わったかなという印象があったのに、先延ばしにしてしまったことが大反省）

ディアス102リノベーション、トラスト外構工事、岡山ビルの大工事、最近では宅配ボックス設置など価値向上の取り組みを行ってきました。

昨年の振り返りの中でも居室の快適性改善を今年のテーマとしました。

その一環として今年度は岡山ビル201と301のエアコンを業務用エアコンにパワーアップし寒さ・暑さ対策を行いました。

次は何をすればいいのか。

別に無理にする必要はないのですが、この動きを止めてしまうと劣化スピードに追い越されてしまいます。

しかし、問題は何をするかです。

ニーズや必要のない余計なことをやってもいけません。

手段が目的化するというヤツです、目的は入居者満足度を上げることです。

と考えて、入居者さんがどう思っているのか知らないことに気づきました。

特に岡山ビルは自己満足の世界みたいな感じだったのでアンケートを取ることにしました。

アンケートはなかなか返信してもらえないので、契約更新案内の際にお願いすることにしました。

楽しみな反面どんな難題がくるか心配でもあります。 

ディアス北田辺101と102の空室が長期化しています。

岡山ビルは個性的なのでニッチなマーケットでそれなりの知名度があり、それほど空室が長期化することがありません。

トラスト北田辺も近隣不動産業者での認知も高まり、だいたいすぐにお客さんがつくようになりました。

ディアスは歴史もある（つまり古い）ので近隣の不動産業者の認知はだいたいあります。

しかし入居が決まらないのは、単に物件が古いからだけではないような気がしてきました。

ディアスがターゲットとしている単身者の転居の動きがコロナで鈍っているのかもしれません。

短期的に需給バランスが変わっているだけならまあ待つしかないのかなと思いますが、その辺のデータを集める必要がありあそうです。

会社の登記内容に変更が生じました。

登記手続きを専門家に頼むと5万～6万円くらい必要とのこと。

法務局のHPを調べると印紙代1万円で済みオンライン・郵送対応してくれるらしいので自分で申請しました。

変更事由が２つあったので、ややこしかったのですが、電話相談で親切に教えてもらうことができました。

士業の仕事で自分でできることは自分でやるのが安上がりですが、注意が必要なのは、仕事の結果の違いだと思います。

今回の登記は誰がやっても結果は同じです。やり直しはあるかもしれませんが、別にその都度印紙税がかかるわけではありません。

ただ、申請書類の準備が面倒くさいだけです。

しかし、税務申告は専門家に依頼したほうがいいです。

結果が変わる可能性があるためです。

私は、個人も法人も自分で税金計算はしていますが、申告は税理士に依頼しています。

これは間違いたくないだけではなく、自分が知らないアイデアを教えてもらえるからです。

税理士は類似の処理を大量に行っているためノウハウ蓄積があります。

このノウハウをいかにうまく引き出すかが大切です。

息子の札幌勤務に伴い、3月末から4月中旬まで札幌滞在しました。

前半は引越手伝い、後半はスキー三昧でした。

引越の際にトラブルがあり2度引越することになり、とても大変でしたが、不動産業者とたくさん対話ができ情報入手ができました。

札幌の賃貸市場は完全に買い手市場のようです。

不動産投資ブームが数年前にあり、東京の投資家のRC物件の建設ラッシュがあり、需給バランスが崩れているとのこと。

単身者用住宅が月額家賃3万～5万円くらいです。（0－0物件が多い）

雪国固有の雪かきコストや劣化の速さなどから、投資対象としては難しいのかなと思いました。

また、RC造が多く、2重サッシなど防寒対策も必要で建設コストもかかりそうです。

一方で区分所有はびっくりするくらい高額になっています。

賃料から収益還元法で計算すると2LDKでせいぜい2000万円くらいが限度かなと思いましたが、なんと4000万円くらいします。

賃貸市場が値崩れしているため、単身者は賃貸に流れるため、単身用マンションの供給は少なくファミリー用の3LDKが主流とのこと。

札幌の平均年収は300万円台で特に高いわけではなく（どちらかというと低い）、世帯年収が600万～700万としても4000万円は背伸びしている感があります。

もしかするとバブル状態かもしれませんし、買い手が外人かもしれないのでこのまま上昇するのかもしれません。

投資対象としてはリスキーな印象です。

自分で住む場合にも、他の入居者が外人なのか投資家なのかなど見極めが必要だと思います。

ブログ開設以来のブランクでした。

大家業をサボっていたわけではありませんが、個人の生活面で変化があり、日々刻刻と気持ちも変わったため書いては消してを繰り返す日々でした。

長年勤めてきた会社での役割が一旦終了しました。

役員としても会社を動かしてきましたが、最後の1年は主流派からもはずれ、早く辞めたい一心でした。

とは言え、今後もしばらくは会社には残ります。一旦役職は外れますが、6月から別の役割を担わせてもらいますので心機一転がんばります。（4月から6月中旬まではプータロー状態）

この年でサラリーをもらえるのはありがたいことで、「人間金融商品」としては引き続き高利回り商品を維持しています。

三男が就職して、札幌勤務となり、その引越手伝いやらスキーやらで3週間近く札幌滞在しました。

引越ではトラブルがあり、肉体的にも精神的にもきつい一週間を過ごしましたが、その後はスキー三昧の極楽生活を過ごしました。

この間、大家業としては、岡山ビルの201と301に業務用エアコンを設置したり、ディアスの募集を行っていました。

ディアスについては、空室が長引きなかなか厳しい状況です。

1月も4週目に入り、いまさらの感がぬぐえませんが、昨年の振り返りと今年の抱負を記載します。

昨年はディアス・トラストの外構ペンキ塗りと岡山ビルの外壁工事を行いました。

トラストには宅配ボックスも設置しました。

抜本対策は5年前に着手し、そのことが間違ってはいなかったようなので、2020年は満足度対策をしたような感じです。

岡山ビルは、全面改良が完成しました。

つまり、内装の改善で入居者がつくように募集実態を改善し、外装を改善することで水漏れなどを防止し入居してからの満足度をあげるようにしました。

コロナの影響がしばらく残りますので、「この部屋から当面は動きたくない」と思ってもらうようにします。

2021年度も満足度対策を継続します。

具体的には、居室の快適性の向上です。

岡山ビルは冬寒く、夏暑いので手を打つ必要があると思っています。

75歳以上の医療費窓口負担割合の2割引き上げについて、当該層の年収水準で議論が進められています。

地主系の大家としては、税金、年金、健康保険は生涯収支マネジメントの重要なファクターです。

いつまでも健康で医療機関のお世話にならないのが良いのですが、健康で長寿になればなるほど生涯医療費負担は増加するという研究結果もあります。

政治に公正で公平なハンドリングをお願いしたいところですが、日本の歪んだ民主主義でそれは期待できません。

なので「政策には対策を」が基本となってしまいます。

給与所得者は年収、個人事業主なら課税所得がキーになるので、このあたりのバランスもよく見ながら対策を講じておく必要があると思います。

それと、日本は健保の種類で医療サービスに差がないので、65歳の前期高齢者医療までの間、組合健保か国保を選択するのかよく考えたほうがいいです。

10月17日、18日に大阪出張し、岡山ビルの外壁工事の最終確認と契約締結を行いました。

最近の台風激甚化や降雨の大雨化でただでさえ古いビルはもう限界でした。

早く工事を行いたいため昨年から工務店にお願いしていましたが、2018年の台風21号の復旧工事が続いたことから着工がずいぶんと遅れてしまいました。

11月16日から工事が始まり12月中旬に完了予定です。

ただ、これで水漏れが100％完璧になるかはわかりません。

古ビルは修理を続けながら折り合いをつけないといけないです。

コロナによる経済への悪い影響が長引きそうです。

飲食業や旅行関連業者は影響直撃で大変です。

経済活動が縮小しただけなら拡大策でなんとかできそうですが、行動変化で人々の習慣が変わってしまうと大変です。

住宅や事務所のありようにも変化が起こるかもしれません。

安全で快適なスペースの提供は不変ですが、その定義に感染症が入ってくると対応が大変です。

当社は5年ほど前の設備投資負担が大きく、その回収に時間が必要なため思い切った次の手が打ちにくい状況です。

ただし、日銀の低金利政策は引くに引けないため継続しそうな感じですし、米FRBもゼロ金利政策を2023年まで継続するそうです。

あと2、3年は様子を見る時間が稼げそうです。

（ゼロ金利を利用して果敢に投資をする方もいるのでその様子も見る必要があります）

賃貸住宅では部屋の使用目的を居住専用と定めています。

メルカリやBASEなどネットビジネスの敷居がとても低くなり、誰でもできるようになっている中で、賃貸住宅でこのようなビジネスを行えるのでしょうか。

たぶんメルカリくらいなら黙ってやっているのでしょう。

しかし、第三者の古着などのリサイクル品販売は、古物商の免許が必要となります。

この免許取得のためには警察に対して営業所の届出が必要だそうです。

ネット情報によると盗難品などの犯罪防止のためだそうです。

警察に届出の際には、大家の承諾みたいなものが必要になるそうです。

さて大家は認めるのでしょうか。

契約書を変更し事業用になると消費税など税金の面倒なことが出てきます。

元々契約書で事業用途を禁止しているのは特定・不特定の多くの人の出入りなどが静かな居住空間を侵害するためです。

ただネット販売はこの点は心配ないです。

ただしダンボールゴミや宅急便増えるのではないかと思います。

その辺りのリスクを正しく双方で認識し予防や最小化を行うことで認めつつ、契約書を変更することなく、確認書のようなもので乗り越えることは不可能ではないと考えます。

お客さまの声の中でも、入居希望者の声は確実に響きます。

そりゃあまあ早く入居を決めていただきたいですからね。

要望の中身は、部屋の工事についてがほとんどです。

スケルトンの事務室なので当たり前といえば当たり前ですが、何もしない方も中にはいらっしゃいます。

様々な要望にお応えするためには、建物のことを熟知している必要があります。

今回は電気の容量増設やネット配線用の穴の増設についてでした。

これらの要望に応えるためには設計図面を調べる必要があります。

しかしアンペアはわかるのですが、それを増設したり分岐できるのかはよくわかりません。

配線用の穴についても、図面からこの辺のスペースを使えるかなとかは推測できますが、断定ができません。

そこで強い味方になってもらえるのが、設計士さんや工務店さんです。

ただ、彼らに丸投げでは失礼ですし、統制が効かずヘンテコなことになってしまうかもしれません。

自分の頭でしっかりイメージしながらお客さまに返していくというのが大事だなと再認識しました。

4月、5月に多くの声（苦情・相談）を受けました。

大企業ではお客さまの声をデータ化して、商品改良や開発につなげています。

細かな要望に応えることは、零細企業が得意としていたことで当社も小さな改善の積み重ねが価値向上につながると考えています。

入居者からの要望に対して、契約規定でダメというのでは知恵がありません。

なんとか要望に応えられないか、ハードルは何でどのように乗り越える必要があるのか、応えることで他の人に迷惑をかけないか、など検討事項は多いです。

今回の声は、①入居に伴う要望、②ハトの巣相談、③居住物件における古物商開業、④セミ騒音などでした。

それぞれにとても勉強になりました。

次回以降シリーズで検討を深めてみます。

この時ならではの仕事をと言われたりもしますが、なかなか難しいものです。

今回は、この時間を使って岡山ビルの賃貸借契約書をタイプ打ちから含めて全部やり直ししました。

改正民法対応が目的ですが、これまでは大阪R不動産さんの契約書をコピーしていました。

というか、R不動産さんに注文つけて文言変更してもらってそれを提供してもらっていました。

しかし、注文通り修正されていない箇所があったり、PDF提供だったりで満足度は低かったです。

今回は自分でエクセルで全部打ち込みました。

ベタ打ちはなかなか疲れましたが、契約条項を逐一確認できるので大変良い勉強の機会でした。

今回の改正民法では、連帯保証人の極度額と一部滅失による賃料の扱いがポイントです。

岡山ビルでは極度額は賃料等の24ヶ月分としました。

一部滅失については不適用としました。

これはなかなかチャレンジングですが、そもそも築50年以上のビルに多くを期待してもらってもいけません。

多くの不便や多少の滅失は受け入れてもらうことが入居の前提としました。

コロナの影響もあるのでしょうか、3月、4月に立て続けに退居通知を受領しました。

新規募集をしなければいけませんが、情勢的にはかなり厳しいです。

緊急事態宣言で外出が5月6日まで制限されていますが、これがさらに１ヶ月延期されそうです。

不動産業は自粛対象業種ではありませんが、この情勢下でお客さまは転居ムードにはなれません。

皆さんもいつまでも続くとは思っていないのですが、先が見えない中で楽観的にはなれないです。

ここは体力勝負となりますが、あわてず落ち着いていきたいと思います。

大家業は長期的な事業なので、人生と同じで山あり谷ありです。

感染が拡大しており、出口が見えにくくなってきました。

行政からの自粛要請で経済面の影響が深刻になりそうです。

当初はインバウンドを中心とした観光関連業界へのダメージでしたが、外出抑制により飲食業界にも広がり、ショッピング関連にも影響がでています。

不動産賃貸業も無縁ではいられません。

イオンモールではテナントの賃料減額に動いており、米国では家賃の不払い運動も拡大しているようです。

この情勢下で賃料減額要請を受けてしまうとなかなか悩ましいです。

仮に受け入れる場合には何か指標を入れて双務的な取引としたいところです。

例えば、何かをインデックスとして、トリガーポイントをXXX以上（以下）となった場合に一定率の減額、しかし逆も真なりでXXX以下（以上）になった場合には一定率の増額をするとか。

つまり悪い時もいい時も運命共同体よ、と。

トリガーは、感染者数がぱっと思いつきますが、増額のイメージがつきにくいので没です。

株価がいいかもしれないです、コロナと相関があります。

でも、日々連動させると家賃計算が大変で、精算も面倒、結局事務コストがかかるので実現化は難しそうです。

あ、それと岡山ビル３０１で空室予定です。

変なブログ書かなければよかった。

2月3月の入退去ピークシーズンに退居ゼロでした。

これもコロナウイルスのせいでしょうか。

毎年この時期は、退居通知連絡が来ないように祈っていましたが、ここ5年で退居ゼロの年はありませんでした。

トラストの場合、若い入居者が多いのですが、だいたい２～3年くらいでマンション購入などで退居のパターンでした。

ディアスの場合は、２年くらいで退居なので、昨年一度に3室入ったことから来年がピークになりそうな予感です。

その点岡山ビルは事業系なので、一度入居すると対外的にもあまり動きたくないということなのでしょう。

お客さんが認知した場所を変わりたくないとか、信用上からも転々としたくないとかあるのでしょう。

退居がないと募集エネルギーを使わないのでとても助かります。

新型コロナウイルスの件で、不動産事業のリスクについて考えさせられました。

当社のような不動産事業は資産運用なので、資産リスクにフォーカスしたリスク管理をしています。

つまり、土地・建物の経済価値評価を行い、それに対する収益からリターン率をみています。

グロス利回りとかネット利回りとかで金融商品的に表現していますが、実体はいい加減なものです。

空室などの事業リスクについては収益を調整していました。

例：資産リスク＝１億円（資産価格）、収益1000万円、リターン10％

これで、債権や株などの金融商品と比較しているのだからいい加減なものです。

しかし、今回のようなパンデミックにまだ至っていない状態でもホテル系の不動産事業の打撃は収益の調整では済まないレベルだなと思いました。

資産運用の原則ですが、価格変動リスク（資産の下落）、金利変動リスク、信用リスクに追加して事業環境リスクみたいなものを計量化しておくことが大切だなと思いました。

例：資産リスク＝5000万円（ブレがリスク量なので資産価値とはイコールではない）

　　金利変動リスク＝100万円（借入依存度によって異なる）

　　信用リスク＝10万円（賃料不払いリスク）

　　自然災害リスク＝100万円（地震や台風による滅失・一部滅失による資産減、賃料減）

　　事業環境リスク＝100万円（この評価がわからないが、人口動態や空室率なども含めたもの）

　　トータルリスク量≒5200万円くらい

　　リターンは、過去5年の実績平均値が固いと思います。

不動産が「滅失その他の事由」により使用できなくなった場合に、賃料が「当然」に減額されることになりました。

これはかなり厳しい改正ではないかと思っています。

旧法では滅失に限定していたので、火災や自然災害を想定しており、この場合にはまあしょうがないなという感じでした。

しかし、今回はその他事由の範囲がよくわからないので不安です。

真夏のエアコン故障の場合には、使用できないと言われてもしょうがないので減額が「当然」にされてしまいそうです。

契約書で定めたとしても民法の精神に反すると争いになりそうなので厄介だなと思います。

（この解釈は私個人の勝手解釈なので間違っているかもしれません）

保証には保証と連帯保証があります。

賃貸借契約書では、連帯保証となっており、保証人には厳しい条件となっています。

今回の改正では、保証の限度額（極度額）を定めなければ無効と規定されます。

そのため極度額の設定が必要です。

保証人の責任が問われるのは、賃料不払い、原状回復、自殺による損害賠償のようです。

それらについては、判例等から家賃の12ヶ月～24ヶ月が相場のため、限度額もこの辺に落ち着くと言われています。

ただ、これらについては、保証会社による保証契約もあるので、あまりこだわりがありません。

それよりも、事業用物件の保証人の場合、債務者（借主）の財産および収支の情報が保証人に提供されていなければ保証人は契約を取り消すことができることとなり、このことのほうが問題が多いです。

保証契約の有効性をどのように確保するのか、ここは検討が必要ですが、大きな流れとしては保証に依存しない事業運営です。

定借で契約関係の対等性を確保するなど、大家が泣き寝入りしないように防御が必要です。

こちらの改正は、たぶんですが現状追認でしょう。

そのため国交省ガイドラインに従っておけば特に問題ないと考えています。

ただし、岡山ビルのようなスケルトンの場合、入居者がかなり手を加えてしまいます。

このような場合で原状回復でもめるケースがありました。

民法改正対応とは別次元ですが、岡山ビルについて当方の想定を超える工事をする場合には原状回復の担保を考える必要があるなと思っています。

おそらく入居者は入居時にお金が必要で、大がかりな工事をすると高額な保証金が必要になると諦めると思いますので一定の抑止力になるのではないかと考えます。

しかし、その場合にどの程度の担保を求めるかが問題です。

民法改正が不動産賃貸借契約に与える影響は大きいと思っています。

ところが、当社の取引先不動産管理会社３社に4月に向けた対応方針を聞いていますが、明確な回答が返ってきません。

回答以前に論点が理解されていないような印象も受けました。

不動産業者は契約の当事者ではなく、単に宅建業法上の重要事項説明者でしかないため、自分たちが説明しやすく、責任を負わされないような文言に整理することが透けて見える、とまでは言い過ぎでしょうか。

当社としては、入居者の利益も考えつつ自らのリスクも最小化するよう契約書を考える必要があります。

しばらくシリーズで考えてみます。

今年も堅実に確実に事業運営したいと思います。

今年は岡山ビルの外壁塗装とディアス・トラスト外構塗装工事を計画しています。

工事会社が多忙のため着工のメドがまだたっていません。

どちらの工事も特に差し迫った状況ではないのですが、岡山ビルは水漏れ事故もありましたので早めに工事にかかりたいところです。

台風や大雨のたびにヒヤヒヤするのは避けたいです。

なんとも消極的な抱負ですが、安心がないことには夢が描けません。

今年の年初はディアスの空室対策に悩みましたが、なんとか入居が決まり、中盤以降は順調に事業運営できました。

本業のほうも比較的余裕ができ、穏やかに過ごすことができました。

また、5月の人間ドックで大腸ポリープが見つかったことから、生活も変えてみました。

ポリープは非常に初期段階のため、切除せずしばらく「健康に育てる」ことにしました。

健康に育てるとは、食生活・生活習慣を改善しストレスをためないことで悪性化を防ぐことで、具体的には次の点を変えてみました。

①野菜を食べ、肉を減らす

②空腹時に飲酒しない

③運動をする

①②はそれほど強い意志は必要ないですが、③には必要です。

週3・4回はルームランナーで30分走り、ゴルフも少し真剣に再開してみました。

そのため時間が取られ、ブログの更新も下期以降停滞してしまいました。

しかしその結果、先週の再検査でポリープがなくなっていました。

よかったです。

事業も順調なので、来年も無理せずのんびりとエンジョイしながら過ごしたいと思います。

連絡を受けた内容は、次の通りでした。

入居を斡旋した不動産仲介業者に支払ってきた「広告宣伝費」については、コンプライアンス上の疑義があるため廃止する。

しかし、入居斡旋後の様々な手続きに対する費用が必要。

よって、管理手数料の別枠として諸費用相当分を仲介業者に支払う。

といったような内容のもので、実質的には何も変わらない中身のものでした。

長期間空室の場合には、特に管理にコストがかかるため、諸費用相当分もそれなりの金額になる、ということで、月額賃料にかなりの倍率をかけたものとする内容でした。

つまり長期間空室の場合には家賃の3ヶ月分とかの諸費用を払うもので、これまでの広告宣伝費と全く同じです。

単に名称を変えただけでした。

これで乗り切るつもりなんですかね。

ディアス北田辺の管理を依頼している会社から、仲介手数料について案内を受けました。

内容は、客付け業者に支払っている情報提供料（広告料）が宅建業法上は適正とは言い切れない社内判断に至ったとのことでした。

「情報提供料（広告料）」とは、空室時の募集の際に、貸主が仲介手数料として成約時に家賃の2倍とか3倍を支払うものです。

宅建業法での仲介手数料は貸主・借主から賃料の0.5ヶ月分合計して1ヶ月分が上限と定められています。

ところが、リアルの世界では不動産業者は、借主から1ヶ月分を仲介手数料、貸主から１～３ヶ月分を広告料として取っています。

広告料は宅建業法上認められていますが、判例によるとこの広告料はかなり限定的な扱いとなっています。

例えば、分譲マンションの販売促進のために駅構内に看板を作って設置した場合などです。

そのため、不動産業者が自社サイトに掲載した程度の広告コストは認められていません。

今回の案内を受けて、業界のリーディングカンパニーとも言えるセキスイグループがコンプライアンス重視の方針をようやく出してくれたと思いました。

ところが、その内容を見て大きく失望してしまい、懲りない業界だなと思いました。

続きは次回に。

本業が忙しく、副業のほうも個別の入居者さん対応などがあり、ブログ更新の優先順位が下がってしまいました。

多忙になるとそれなりにブログネタが増えるのですが、本業のことは書けませんし、個別の入居者対応も書けないため、ブログが後回しになってしまいます。

10月1日から消費税が改定されます。

今回は10％と8％の複数税率の導入でかなりの混乱がありそうです。

軽減税率の導入を主導した政党は事業者からの批判の矢面に立つのでしょうが、仮に消費税が将来20％くらいになったらほめられるのかもしれません。

ま、そんなことはどうでもいいです。

当社では事務所の岡山ビルとトラストの駐車場賃料は消費税の課税対象のため料金改定となります。

居住用は消費税非課税のため据え置きです。

しかし、居住用物件の費用はバッチリ消費税をかけられてくるので、収入は据え置き、支出は増加となりネットでは減益です。

なんとかしてほしいですね。

非課税や免税は一見公正なように見えますが、誰かが泣いているのです、シンプルに一律料率にしてほしいです。

岡山ビルの定期借家契約(定借）の再契約シーズンとなり、書類仕事をしています。

普通契約なら自動更新なので手間がかかりませんが、定借で貸し手の法的な立場を少しでも借り手のそれに近づようと手間をかけています。

これにより入居者のクオリティを保つことができ建物価値の劣化を防いでいると信じています。

つまりモンスターの方には退場いただく法的な権利を有しているわけです。

定借では一定の手続きを踏めば貸し主から一方的に契約を終了させ退居いただくことができます。

何年か先に建物を取り壊したり、別の用途にするため年限を定めた賃貸借契約を可能としたのが由来だったと思います。

岡山ビルはリノベーションをしたばかりで、耐震補強もしているので継続的に賃貸する事を前提としていますし、よほどのことがない限り伝家の宝刀を抜くつもりはありません。

定借は説明が面倒なため仲介業者には嫌われています。

賃料も普通契約よりも低く設定されてしまいます。

再契約手続きが必要で仲介業者に頼むと家賃1ヶ月分の手数料をとられ入居者負担が大きいため自分でやる面倒があります。

小さな不自由の多い定借ですが、大きな自由のためには大切な事だと考えています。

ここまでくると評価どころか情報が一切ありません。

名前くらいしか知りません。

宗吉さんとツルさんです。

江戸時代後期を生き抜かれたのですが、私の手元には何の資料もありません。

祖母の祖父母なので物持ちのいい祖母は何か残していそうなのですが、祖母も当家に養女縁組後に同じく養子縁組された祖父と結婚したので、その祖父母との関係性が薄かったのでしょうか。

祖母は曾祖母（義理の母）を尊敬し遺品も結構残していましたが、高祖父母（義理の祖父母）のことよりも自分の実の父母や祖父母のほうを重視したのかもしれません。

私の母と祖母の関係性も良くなかったこともありお互いが悪口を言っていましたので、血が直接つながっていない場合、人格など他の要素が補わない限り、伝承は難しいのかもしれません。

以上でファミリーヒストリーは終了しますが、教訓としては学歴、職歴も大切ですが、それを伝承してもらうための信頼関係も大切だなと思いました。

それと子供ができたら、小さいうちに自分の父母や祖父母のことを伝えることは大切だなと思いました。

曾祖母が現在の当家の資産の原型を築いたと言われています。

質屋業を切り盛りしながら借家業も行っていたようです。

数少ない資料にも曾祖母宛の借用書みたいなものがあるので彼女が実質支配者だったと思います。

また、岡山ビルをフルリノベーションして初めて岡山ビルに宿泊した翌朝、ご近所の老人が戦前当家の借家に住まれており曾祖母には世話になったとお聞きしました。

曾祖母宛の草書の手紙がいくつか残っていますが、解読不明で内容がよくわかりません。

江戸末期から明治初期にかけて、細川藩邸だった土地をどのようにして手に入れたのか全くわかりません。

細川藩にお金を貸していたのでその担保としてでも取ったのでしょうか。

もしそうだとしたらかなりのタフネゴシエーターだったと思います。

教育にはお金を惜しまないこと、身なりは質素にすることなど教えられたと祖母からよく聞きました。

 また、生活・健康の知恵みたいな書き物メモみたいなものも残っているので、良い習慣づけを心がけていたのだと思います。

曾祖父（ひいおじいさん）の評価：評価不能

この辺になってくると評価材料が乏しく評価不能です。

彼の名前は伊藏でした。

幕末に世間を震撼させた京都の「人斬り以蔵」と同じ呼び名であったため、皆から人斬りイゾウと呼ばれ、そのことが嫌だったと伝え聞いています。

同じような世代だったのでしょう、なんとも時代を感じます。

当時の当家は質屋を営んでいましたが、彼の人柄を偲ばせるようなものは何も残っていません。

僅かに彼宛の明治天皇の行幸記念ハガキだけで、文面もなく単に綺麗だから残しているような感じです。

質屋業に関しては曾祖母宛ての手紙が多く残されており、実質支配者は曾祖母だったとの聞き伝えが正しいと思っています。

彼は、伝え聞くところによると妾がいたようですが、彼が若くして（47歳）他界したため、その女性は岐阜県安八郡に移り住んだと聞いています。

曾祖母は彼との間に実子がなかったことも影響したのか、死後もその女性とその子の援助をしていたと聞いています。

時代背景はありますが、よくやるなという感じです。

それにしても幕末から明治維新、日清戦争、日露戦争と激動の時代を生き抜きながらも、ちゃっかりしたところもある人物だったのかなと思います。

第二次世界大戦で焼け野原となった現在の大阪市中央区に疎開先から戻った先祖を待っていたのは土地収容の話でした。

聖マリア大聖堂のために大阪市の要請を受諾したのは、祖父が大阪市の役人だったことも影響したのかもしれません。

その補償で当時は原っぱで何もなかった大塚町（現在の北田辺）に引っ越しました。

祖母は家が変わることがとても嫌だったと私に言っていましたが、祖父は土地には執着心はなかったのかもしれません。

祖父が偉いなと思うのは北田辺の土地を、一部換金したりあるいは補償金を使い込むことなく、すべて土地資産で保有した点です。

祖父は鉄鋼や電力などの当時の資産銘柄株も多数保有していました。

給与の一部を株式投資していたのだと思います。

先祖からの資産に依存することなく、頭を鍛え、給与をしっかりと貯蓄し分散投資するスタイルは現在でも模範的です。

評価 S：とんでもない時代によくぞ資産維持した点を評価

祖父は私が4才の時に他界しているため直接の記憶はありません。

ただし、昭和12年の彼の直筆の履歴書が残っていたため経歴はよくわかっています。

彼は若い頃に当家に養子として迎えられました。

明治24年（1891年）に生まれ、70年以上彼が生きた時代は二度の大戦があり、世界恐慌や昭和恐慌もあり、激動すぎで資産運用を行える環境ではありませんでした。

その中で彼や家族がとった戦略は、脳みそ資産を鍛えることでした。

大阪高等工業学校電気科を卒業し、東京桂川電力株式会社に電気技師として入社。

しかし数年後に重砲兵聯隊に志願した（させられ）ため退職しています。

その後大阪電燈株式会社に入社し、順調に出世もしたようですが、会社解散後は大阪市の電気技師の役人になりました。

昭和12年には年俸3,450円支給とありますので、かなりの高給取りだったようです。

大阪電燈時代には松下幸之助が部下で、松下に技術指導を行っていたというのが自慢話しと祖母から聞いたことがあります。

戦後の経歴は定かではありませんが、関電と近電工を経て最後は大和電気という会社の顧問をしていたと聞いています。

今風に言えば、彼は高級官僚で天下りで民間会社を渡り歩き技術指導をしていたのだと思います。

そのようなことから自分に自信があり、資産運用には興味や執着はなかったのではないかと思います。

東区紀ノ國町（現在の中央区玉造）の戦後処理にあたっても執念を見せなかったと思います。

続きは次回。

父親は営業力抜群でしたが、内部管理面は弱かったようです。

ビジネスモデルとしては成功したのに、会社の現金蓄積は非常に少なかったです。

会社に現金を残していると課税されるとでも思っていたのか、納税後でも会社にお金を残していなかったので後継者は本当に大変でした。

会社から給与として個人に所得移転することが流行っていた時代とは言え、個人に入れてしまうと自分のお金と勘違いしてしまいすぐに消えてしまいます。

自分の才覚だけで起業したのならまだしも、先祖からの預かりものの資産運用会社に対してこれはいけません。

また、彼の父親の相続後の登記も一切していませんでした。

自分で弟妹を仕切るつもりだったのか登記費用がもったいなく思ったのか不明です。

それが原因で彼の死後、弟妹間で大モメになりました。

いくら営業力があってもこれでは持続性がなく資産運用能力としては大きなマイナス評価です。

結果、資産が散逸してしまいました。

彼の事業を引き継ぎ、色々資料を調べましたが、彼の運用ビジョンを伺い知ることはできませんでした。

仮にあったとしてもそれを明確に伝えないことには評価できません。

そのようなことからB+評価としました。

資産運用能力評価として、誠に不遜ながら私の父親を評価します。

　B+：もうひとがんばり

彼は旧制高等学校から旧帝大卒の戦前のエリート教育を受けた人でした。

軍事国家を支えるべく教育されてきたわけですが、そのわりには国に対する忠誠心は薄かったです。特に納税に対して。

まあ、これはしょうがないです、大量の戦時債権が紙切れになって我が家に残ってるのを見ると、国なんて信頼できなくなったのでしょう。

彼が運用に目覚めたきっかけは、彼の父親の相続の時です。

法学部出身のわりには改正民法に疎かったようで事前対策なしで、相続税支払いにも苦慮し、資産売却しています。

ここはマイナス評価です。

しかし偉いところは、その後遊休地にビル2棟を立て続けに建設しました。一つが岡山ビルです。

サブリースもない時代に副業で法人設立し事業化したのは高度経済成長時代だったことを割り引いてもたいしたものです。

しかし不動産運用のポイントは持続的な成長です。

この辺に大きな課題がありました。

続きは次回。

物事の受け止めや考え方は、その時々でさまざまに変わります。

先代たちからの資産の受け止めについても、私のその時の年齢や立場で色々変わります。

昔は漠然と、大きな現金価値を持ったものを引き継ぐのかなくらいでした。

転勤の多いサラリーマン時代には、仕事の方が大変で、これを管理するのは面倒だなとも受け止めていました。

最近は不遜にも先代一人一人の資産運用能力について人事評価みたいなことをしています。

何をどのように残してきたのかで、ある程度のメッセージや先代たちの人柄などを読み解くことができると思います。

次回以降一人ずつ「資産運用能力」について考課評定してみたいと思います。

Ｓ、Ａ、Ｂ、Ｃの4段階にそれぞれ±をつけてみます。

ＳはSuper、Aは期待通り、Bは今一つ、Cは残念な人、みたいな感じです。

トラスト北田辺では4月から、岡山ビルでは5月から入居者の募集をしていました。

幸いトラストは5月27日から、岡山ビルは8月から入居がほぼ決まりました。

そのため正味逸失家賃収益は1ヶ月分なので最小限に食い止めることができそうです。

トラストについては、4月、5月に2件申し込みが入りましたが途中でキャンセルとなりました。

退居やキャンセルが出てもすぐに入居者が見つかるのはありがたいことです。

その理由はいろいろあるでしょうが、物件自体の決定力がアップしているのは間違いありません。

今から4年前の2015年5月のブログでこの点の強化をあげていましたが、ようやくその効果が出てきたのかなと思います。

これは、デザインしていただいた㈱山本嘉寛建築設計事務所によるところが大きいのですが、それ以外に、近隣不動産業者の認知度を高める営業活動と、物件見学時の印象アップのための定期的な清掃によるところもあるのかなと思っています。

このホームページも閲覧数は極貧ですが、コアな方（たぶん大阪の不動産業者さん）に定期的に閲覧いただけているようなので入居促進に貢献しています。

空室時には閲覧も増えるのですが、どうも当社の写真を使うのが目的のようです。

業者さんも自社サイトで募集をかけるためには最新の写真が必要です。

わざわざ現場に取りに行くのは面倒なので、当社のようなサイトは便利なようです。

5年もやっているとだんだんコツみたいなものがわかってきた気がします。

オレオレ詐欺の進化が止まりません。

自分のところにかかってきたら撃退してやろうと思っていましたが、無言で切るのがよさそうです。

ところで、この詐欺も相続税増税と無縁ではないだろうと思っています。

課税逃れのために現金を自宅にため込むタンス預金があるから狙われるのでしょう。

タンス預金をするのは、課税の証跡を隠すためでしょう。

今の後期高齢者の方は、高度成長期を経験しており、ルールを守るよりは抜け駆けしたほうがお得な時代を経験されてきました。

たぶん相続税のルール破りをしているのでしょうが、国ではなく悪人に持って行かれています。

人生最後近くでその帳尻合わせをするには相手が悪すぎます。

帳尻合わせの相手は国にしてください、社会保険などで現役世代は苦しんでいます。

元号が変わるのでこの30年の簡単な振り返り。

本業のサラリーマン時代を過ごした時代でした。

ここでの様々なパクリが今の城南興産の経営スタイルに影響を与えました。

海外との取引経験がかなりベースにもなりました。

ロンドンの金融ブローカーから遠隔経営のノウハウをいただいた。

彼らは大航海時代から遠隔経営の蓄積があった。年に4回くらいの来日でがっぽり儲けて帰る。

ドイツ人からは厳格な規律をいただいた。

そのことが結果的に取引先との長期的な良好な関係構築に資することも学んだ。

国内では営業時代に理不尽さを学んだ。

このことが屈辱だらけの超零細企業経営に役立ってる。

管理部門では計数管理やスケジューリング手法をいただいた。このことが事業計画に役立ってる。

これら30年以上の平成時代のパクリの集大成が今の城南興産。

アパートローンの更改手続きが完了しました。

書類のやりとりだけが残っていましたが、銀行の担当者がわざわざ大阪から東京まで来られました。

なんとも効率の悪いことですが、先方の事情ですし、交通費を請求されているわけでもありませんので良しとします。

今回も期間は5年とし、金利は0.85％となりました。

経営者連帯保証は2名から1名になり負担が軽減されました。

全体的には条件改善がされたと評価していますが、今後の課題は残された1名の連帯保証債務を解除することです。

スルガ銀行のかぼちゃの馬車事件以降アパートローンは急速に締め付けられています。

その情勢の中で金利と保証人を削減できたので良かったです。

時間をかけて成果を得たつもりですが、金利負担の減少実額は5年で10万円強でショボいものです。

しかし、ここで粘った最大の理由は、将来の投資のためです。

この条件が実績になり年月を重ねることで銀行は評価せざるを得なくなります。

3月22日（金）銀行訪問しました。

今回は経営者による個人連帯保証契約の解除を申し入れていますが、2名の内1名は解除に応じるが全解除には応じないとの回答でした。

金融はロジックで動いているのですが、論理に一貫性のない説明しか出てきません。

要約すると、「事業の収益性にも担保にも問題はない、ただアパートローンを利用するような法人は個人と一体なので個人保証が必要」ということのようです。

そこで、「個人と法人が一体化しているとは具体的にはどういうことか、全銀協のガイドラインでは資産の流用などが一体化の具体例として挙げられているが、当社の場合はどこが一体化しているのか？」という質問に対しては回答不能状態でした。

「アパートローンの商品がそのような規定になっています。」と思考停止の回答しか返ってきません。

全銀協のガイドラインではそのような経営者保証を排除しようとしているのに現場では既得権を離さないのが世の常です。

ネット検索では当社が借入している銀行で保証をはずすのは至難の業のようなので、一名だけでも外せたので今回は目出度し目出度しとしておきます。

今ちょうど銀行と借入金の更改交渉を行っています。

銀行借入の際に、個人で保証を行いました。

担保は十分ありましたが、事業の収益性に対する信用がないので信用補完のためにやむなしと判断しました。

しかし、そもそも不動産による資産運用はハイリスク事業です。

それを個人という自然人で行うのではなく、法人として行うことでリスクの遮断が可能となります。

個人は無限責任ですが、法人は有限責任です。

法人で無責任経営をする気はありませんが、リスクにリミットがないことには安心して事業活動ができません。

銀行は事業の収益性を見て融資を行うのがスジです。

経営者に個人保証を求めることは限定的にすべきと全銀協のガイドラインにあります。

一旦差し入れた保証を銀行はなかなか返してくれません。

収益性はV字回復しています、ここで法人とのリスク遮断ができないことには、人格を変えている意味がありません。

銀行にはガイドラインに則った説明を求めていますが、驚いたことにガイドラインは無視して、こちらの諦めを待つ作戦のようです。

5年前にトラスト北田辺を建設した際に銀行借入を行いました。

その5年固定金利特約が更改を迎えました。

何もしなければ自動的に変動金利に移行するそうですが、固定金利に比べて金利が高くて不利なので更改交渉を行います。

この5年間で金融情勢は特に大きな変化はなかったのかなと思います。

欧米では量的緩和の終了に向かっていますが、日銀の黒田総裁が在任中に量的緩和を終了するとは思えません。

しかし、不動産融資に関しては駿河銀行のカボチャ事件で銀行は引き締めマインドとなっているため逆風かなというのが情勢認識です。

一方で当社の経営状況は5年前と比べて格段に改善しました。

これらの情勢で今回の更改条件がどれだけ改善されるか楽しみです。

サラリーマンが法人で大家を行うことで様々なメリットを追求できます。

特にこれからの個人増税、法人減税の時代にはサラリーマンも戦略的にマネープランを立てないと老後が大変です。

例えば、サラリーマン時代には、大家業からの給与支給は受けず、会社にどんどん貸付を行い、会社の投資原資にするといいと思います。

投資先がない場合には、金融商品に投資したらと言いたいところですが、最近のNISAやIDECOのほうが税制面で有利なので微妙です。

まあ、貸付をしておけばサラリーマンを終了して年金をもらうようになっても、その返済の受領は所得になりませんので、在職老齢年金で年金カットにもなりません。

つまり、法人を資産運用のVehicleとして、人生の収入の浮き沈みのサイクルマネジメントに使うことができます。

法人を利用することで、サラリーマン時代に年金と不動産業の蓄積を行い、退職後には両方のリターンを非課税で受け取ることができます。

当社は12月末が期末ですが、決算数値がほぼ固まりました。

これまで3期連続赤字でしたが、今回はなんとか黒字を確保できました。

黒転したことがよかったのではなく、事業計画を4期連続で達成できていることに意味があると考えています。

赤字でも予定通りならOKです。

長期的な視点に基づく事業計画の作成力とその達成力、これが企業経営の肝です。

計画は意思決定のための重要な経営ツールです。

計画があるおかげで、空室対策の営業活動や接待交際費などの経費支出の判断ができます。

前期は、岡山ビルの屋上緑化工事という50周年記念事業で大きな費用を使いましたが、それでも計画達成できたことがうれしいですね。

前回のブログで先代の親族間で争いがあったことを書きました。

法人で運営していたため様々な客観記録が残されており、各個人の（自分に都合よく歪められた）記憶に勝りました。

法人運営のメリットでした。

（それにしても皆さんの陳述は素晴らしいフィクションでした）

しかしこのメリットはかなり消極的なメリットです。

法人化は資産課税や所得税・社会保険の対策に使い、先祖からの預かり物を減らすことなく次の世代につなぐように使うべきです。

法人運営で経費（損金）の自由度は高まります。

超長期的な事業運営が求められる不動産賃貸業では、単年度損益よりも10年位の通算ベースでの損益が重要です。

その意味で繰越欠損金制度は個人よりも法人にメリットのある制度です。

これによりキャッシュとタックスマネジメントができます。

（制度の詳細は自分で勉強してください）

しかし、繰欠も税制改正（改悪）でずいぶんと使い勝手が悪くなっています。

英国やドイツでは無期限に使えるハズですが、日本では期限切れがあります。

減価償却と繰欠をしっかりマネジメントすることが大切です。

法人で大家を行う目的は税メリットの追求です。

これは当社の50年の歴史を見てもよくわかります。

今でこそ法人減税、個人重税ですが、50年前は逆でした。

法人の実行税率は50％近い時もあり、とにかく法人に利益を残さないのが経営政策の根幹のような感じでした。

個人の所得税が安いので親族内に費用分散を行いつつも、キャッシュフローをおこさず未払い計上をしていました。

後年この未払金をめぐって親族間で争いが起こってしまいました。

ここからの教訓は、過度な節税対策は将来高くつくということでした。

親族間の争いは先代の兄弟間でおこりました。

今では皆さん鬼籍には入られ、詳細を知るのは私だけになりました。

私は当時20代でしたが、先代が認知症だったため実質当事者でした。

私の母も姉も社会経験もなく折衝力や判断力も持ち合わせていませんでした。

自分サイドの利益を守ることに集中しましたが、人はどうせ死ぬので、節税で小金を残してもしょうがないと思いました。

老後楽をしたいのかもしれませんが、慎ましい生活を行い、健康管理をし健康寿命をのばして年金とアルバイトで十分生活できます。

先祖の資産を食い物にするのは最低なことだと学びました。

当家では先祖からの土地で不動産業を明治時代から行ってきたらしいです。

「らしい」というのは、言い伝えはあっても証拠がないから断言できないためです。

岡山ビルのあった場所では、戦前まで長屋賃貸を行っていたようです。戦争で何もかもが焼けたため残っていません。

今は現物の建物もあり、50年前の帳簿もあり客観的証拠があります。

会社の計算資料を50年も保存する義務はありませんが、当家の歴史でもあり永久保存しています。

BS, PLを50年分をエクセルシートに並べて見るだけでも当時の様子が想像できます。

お金の使い方から先人達の品性や品格が伺えてしまいます。

法人組織を続けることで先祖からの繋がりを実感できることがメリットです。

特にストックを表す貸借対照表（BS）の推移はファミリーヒストリーがよくわかります。

今年は特に大きなプロジェクトを行う予定はありません。

前年の積み残し以外は手堅く稼働率を高めて安定経営を行いたいです。

そのためには、個々の物件のメンテナンスを怠らず綺麗に管理したいと思います。

この5年くらいは積極投資を行ってきたので、それに見合ったリターンをしっかりとり、2030年以降の投資に備えたいと思います。

個人的には何か資格を取りたいと思っています。

賃貸経営管理士がいいかなとも思いますが、消防設備士や電気工事士のほうがより実用的かなとも思っています。

年初に2018年の抱負をブログ記載しました。

いくつか実現できたものもあり、できなかったものもありました。

勝手に適当な点数をつけて振り返りをします。

岡山ビル：70点

屋上改良工事で素晴らしい空間ができました。

7月頃からは台風やそれに伴う豪雨が原因と思われる水漏れ対応にとても時間がかかってしまいました。

その他の積み残し課題もあるため引き続き取り組みます。

トラスト北田辺：95点

共用部分の掃除がかなり板につきました。

空室対策もほぼ完ぺきでした。

ディアス北田辺：10点

年初計画は実行できました。

しかし、空室率75％を続けてしまったことは計画に誤りがあったのかなと反省しています。

その他：0点

資産ポートフォリオの再構築は具体化はすすみませんでした。

私の本業がとても忙しく、各課題の優先順位をつけざるを得ない中で、台風対応に集中したため、なかなか思うように進めることができませんでした。