長期事業計画作成

今期来期と大きな投資を行います。

資金も自己資金と銀行借入を計画しています。

別に銀行借入のためだけが目的ではありませんが、20年くらいの長期事業計画を作りました。

今回は単純な新築投資ではないので、投入する資金の色分けが必要です。

償却資産なのか修繕費なのか、償却資産なら償却期間は何年なのか。リノベ、リフォーム、原状回復など正確に分類が必要です。

そして難しいのが収入予想です。保守的すぎても野心的すぎてもダメかなと。いくつかのシナリオ計算ができるようにエクセルで簡単なモデル化しました。空室率、家賃下落率、費用上昇率などの変数です、将来収支分析みたいなものですね。

今回は、設計士の方に費用の細分化をお願いすることで客観性を確保し、税理士の方に検証いただくことで適切性や正確性を確保しました。

それにしても減価償却というのは難しいですね。

税務上は、単に税金を取りやすいように償却期間を決めて期間損益を平準化していますが、現実世界は違います。

大企業では会計上は、ここだけは税務をフォローとしています。まあこんなことで会計と税務の二重管理するのは大変ですからね。ただし、減損会計でより実体に近づけています。

国際会計基準では、原則主義なので「経済的な利用期間」ととても抽象的ですが、これも税務をフォローすることになるのでしょう。

たしか英国では建物の減価償却はなかったような・・・たしかに100年以上価値出し続けてますよね。

まあ、当社では常に手をいれて建物の実体経済価値を落とさず、償却負担は早期に脱出するように頑張ります。