オレオレ詐欺と相続税

オレオレ詐欺の進化が止まりません。

自分のところにかかってきたら撃退してやろうと思っていましたが、無言で切るのがよさそうです。

 

ところで、この詐欺も相続税増税と無縁ではないだろうと思っています。

課税逃れのために現金を自宅にため込むタンス預金があるから狙われるのでしょう。

タンス預金をするのは、課税の証跡を隠すためでしょう。

 

今の後期高齢者の方は、高度成長期を経験しており、ルールを守るよりは抜け駆けしたほうがお得な時代を経験されてきました。

たぶん相続税のルール破りをしているのでしょうが、国ではなく悪人に持って行かれています。

人生最後近くでその帳尻合わせをするには相手が悪すぎます。

帳尻合わせの相手は国にしてください、社会保険などで現役世代は苦しんでいます。

相続税

相続税に関する情報が最近目立ちます。

 

徴税にそれなりの理屈を国が一生懸命つけて、一般大衆の支持をバックに巻き上げを合法化しています。

土地、株を相続した人に対しては特に風当たりがきつく、自ら汗水流してそれらを得たわけではないので取っちゃえ的な昔ながらの発想です。

 

相続課税は、明治時代から法制化されてきた由緒あるものですが、当時はそもそも所得の把握が困難だったので相続のタイミングでしっかり帳尻をあわせていたわけです。

それでも株などの有価証券は把握や追跡が難しく国にとっては取りっぱぐれが多かったので、資産家にとっては土地はしょうがないか、の世界だったと思います。

 

ところが現在は課税所得はかなり透明度が確保されています。給与所得者についてはガラス張りで、高所得サラリーマンはすでに重税感満載です。

そのサラリーマンが必死で手にした都内の中心部の住宅を相続した場合、ほとんどのケースで相続税がかかることになります。

 

これは勤労者に対するひどい仕打ちだと思っていましたが、政府はこの角度からも働き方改革を促し、勤労せずユル~い世界を標榜させているんだなと最近妙に納得しています。

皆さん、必死に働いてマイホーム買っても子供が相続税で苦しむだけです。

賃貸住宅に住んでユル~い生活で人生をエンジョイしてください。

岡山ビル301 平成最後の入居者募集

岡山ビル301号室が7月から空室となります。

平成最後の入居者募集であるとともに、令和最初の入居者となります。(なんのこっちゃ)

 

レジデンス系は入退去が激しく、事務所系の岡山ビルは事業としては安定性抜群でした。

しかし改装から2年なので安定しているとは、評価が早すぎました。

事務所は景気の影響を受けます。

今のところ大阪経済は好調で、大阪万博の2025年まではなんとかなるだろうと思っています。

しかし、今後の人口動態の変化は経済インパクトが大きいので次の手を考えておく必要があります。

平成時代 パクリの時代

元号が変わるのでこの30年の簡単な振り返り。

本業のサラリーマン時代を過ごした時代でした。

ここでの様々なパクリが今の城南興産の経営スタイルに影響を与えました。

 

海外との取引経験がかなりベースにもなりました。

ロンドンの金融ブローカーから遠隔経営のノウハウをいただいた。

彼らは大航海時代から遠隔経営の蓄積があった。年に4回くらいの来日でがっぽり儲けて帰る。

ドイツ人からは厳格な規律をいただいた。

そのことが結果的に取引先との長期的な良好な関係構築に資することも学んだ。

国内では営業時代に理不尽さを学んだ。

このことが屈辱だらけの超零細企業経営に役立ってる。

管理部門では計数管理やスケジューリング手法をいただいた。このことが事業計画に役立ってる。

 

これら30年以上の平成時代のパクリの集大成が今の城南興産。

岡山ビルのサイン計画再開

岡山ビルのサイン計画は、昨年前半に入居者の皆様にアンケートを取るなどかなり進捗がありました。

しかし、その後コスト面の調整(高所作業コストが高かった)、もろもろの連携に時間がかかったこと、台風被害を受けそれどころではなくなってしまったこと、などなどで長期中断していました。

今回ようやく当社の立て直しが整いましたので、入居者の皆様に改めてのご案内にこぎつけることができました。

ここからは言い訳ですが、ここ2,3年私の本業が多忙を極めており、平日の夜に企画立案することが厳しくなっていることもありました。(これは現在も進行中)

それと、岡山ビルの台風被害対応やディアスの入居対応、トラストの清掃対応、銀行借入更改など週末にかなり時間をとってしまいました。

 

これからはサイン計画を最優先したいと思います。

トラスト北田辺101入居者募集中

賃貸住宅市場では伝統的に4月1日に向けて人の動きがあります。

そのため、2月から3月が入居募集のピークとなります。

トラスト北田辺では今年のピークシーズンでは3室が空室となりました。

内2室については、1月と2月に退居の通知をいただいたことから、次の方の入居募集を早めに行うことができ、幸い入居が決まりました。

 

しかし101については3月末に退居通知をいただいたことから募集開始がピークを過ぎた4月からとなりました。

ここ数年の経験からこれは非常に苦戦だと思います。

市場参加者が少ない「薄商い」では売り手はお手上げ状態になります。

実は、トラスト北田辺では2015年にこのようなケースがあり、なんと半年近くも空室が続いたことがあります。

 

しかし、今回は引き合いが多く内見も既に入っているようです。

当時との違いは、トラスト北田辺の近隣不動産業者でのポジティブな知名度が格段に上がったことです。

当時は、ツインホームだけの一本足打法でしたが、今回は近隣不動産業者が多く参戦してくれています。

非常に厳しいタイミングでの空室ですが、なんとかこの逆境を跳ね返してほしいと思います。

銀行借入更改交渉

アパートローンの更改手続きが完了しました。

書類のやりとりだけが残っていましたが、銀行の担当者がわざわざ大阪から東京まで来られました。

なんとも効率の悪いことですが、先方の事情ですし、交通費を請求されているわけでもありませんので良しとします。

今回も期間は5年とし、金利は0.85%となりました。

経営者連帯保証は2名から1名になり負担が軽減されました。

全体的には条件改善がされたと評価していますが、今後の課題は残された1名の連帯保証債務を解除することです。

 

スルガ銀行のかぼちゃの馬車事件以降アパートローンは急速に締め付けられています。

その情勢の中で金利と保証人を削減できたので良かったです。

時間をかけて成果を得たつもりですが、金利負担の減少実額は5年で10万円強でショボいものです。

しかし、ここで粘った最大の理由は、将来の投資のためです。

この条件が実績になり年月を重ねることで銀行は評価せざるを得なくなります。

大阪訪問3/22 ゴミ問題

大阪訪問しました。

だいたい2~3ヶ月に一度の訪問頻度で、何も変わっていないことを祈りながら訪問します。

しかし、色々問題が目につきます。

今回はトラスト北田辺のゴミ捨てです。

写真のような状態でした。

段ボールの汚れ方、雨水の染み込み方からこの2,3日の状況ではないようでした。

清掃会社が回収していないのですが、それには色々訳ありのようです。

「捨てる神あれば拾う神あり」で、うまく解決できるといいと思っています。

銀行借入更改交渉

3月22日(金)銀行訪問しました。

今回は経営者による個人連帯保証契約の解除を申し入れていますが、2名の内1名は解除に応じるが全解除には応じないとの回答でした。

金融はロジックで動いているのですが、論理に一貫性のない説明しか出てきません。

要約すると、「事業の収益性にも担保にも問題はない、ただアパートローンを利用するような法人は個人と一体なので個人保証が必要」ということのようです。

そこで、「個人と法人が一体化しているとは具体的にはどういうことか、全銀協のガイドラインでは資産の流用などが一体化の具体例として挙げられているが、当社の場合はどこが一体化しているのか?」という質問に対しては回答不能状態でした。

「アパートローンの商品がそのような規定になっています。」と思考停止の回答しか返ってきません。

全銀協のガイドラインではそのような経営者保証を排除しようとしているのに現場では既得権を離さないのが世の常です。

ネット検索では当社が借入している銀行で保証をはずすのは至難の業のようなので、一名だけでも外せたので今回は目出度し目出度しとしておきます。

法人で大家を行うメリデメ5

今ちょうど銀行と借入金の更改交渉を行っています。

銀行借入の際に、個人で保証を行いました。

担保は十分ありましたが、事業の収益性に対する信用がないので信用補完のためにやむなしと判断しました。

 

しかし、そもそも不動産による資産運用はハイリスク事業です。

それを個人という自然人で行うのではなく、法人として行うことでリスクの遮断が可能となります。

個人は無限責任ですが、法人は有限責任です。

法人で無責任経営をする気はありませんが、リスクにリミットがないことには安心して事業活動ができません。

 

銀行は事業の収益性を見て融資を行うのがスジです。

経営者に個人保証を求めることは限定的にすべきと全銀協のガイドラインにあります。

 

一旦差し入れた保証を銀行はなかなか返してくれません。

収益性はV字回復しています、ここで法人とのリスク遮断ができないことには、人格を変えている意味がありません。

銀行にはガイドラインに則った説明を求めていますが、驚いたことにガイドラインは無視して、こちらの諦めを待つ作戦のようです。

銀行借入の更改交渉

5年前にトラスト北田辺を建設した際に銀行借入を行いました。

その5年固定金利特約が更改を迎えました。

何もしなければ自動的に変動金利に移行するそうですが、固定金利に比べて金利が高くて不利なので更改交渉を行います。


この5年間で金融情勢は特に大きな変化はなかったのかなと思います。

欧米では量的緩和の終了に向かっていますが、日銀の黒田総裁が在任中に量的緩和を終了するとは思えません。

しかし、不動産融資に関しては駿河銀行のカボチャ事件で銀行は引き締めマインドとなっているため逆風かなというのが情勢認識です。


一方で当社の経営状況は5年前と比べて格段に改善しました。

これらの情勢で今回の更改条件がどれだけ改善されるか楽しみです。

法人で大家を行うメリデメ4

サラリーマンが法人で大家を行うことで様々なメリットを追求できます。

特にこれからの個人増税、法人減税の時代にはサラリーマンも戦略的にマネープランを立てないと老後が大変です。

例えば、サラリーマン時代には、大家業からの給与支給は受けず、会社にどんどん貸付を行い、会社の投資原資にするといいと思います。

投資先がない場合には、金融商品に投資したらと言いたいところですが、最近のNISAやIDECOのほうが税制面で有利なので微妙です。

まあ、貸付をしておけばサラリーマンを終了して年金をもらうようになっても、その返済の受領は所得になりませんので、在職老齢年金で年金カットにもなりません。

つまり、法人を資産運用のVehicleとして、人生の収入の浮き沈みのサイクルマネジメントに使うことができます。

法人を利用することで、サラリーマン時代に年金と不動産業の蓄積を行い、退職後には両方のリターンを非課税で受け取ることができます。

 

決算速報

当社は12月末が期末ですが、決算数値がほぼ固まりました。

これまで3期連続赤字でしたが、今回はなんとか黒字を確保できました。

黒転したことがよかったのではなく、事業計画を4期連続で達成できていることに意味があると考えています。

赤字でも予定通りならOKです。

 

長期的な視点に基づく事業計画の作成力とその達成力、これが企業経営の肝です。

計画は意思決定のための重要な経営ツールです。

計画があるおかげで、空室対策の営業活動や接待交際費などの経費支出の判断ができます。

 

前期は、岡山ビルの屋上緑化工事という50周年記念事業で大きな費用を使いましたが、それでも計画達成できたことがうれしいですね。

 

 

法人で大家を行うメリデメ3

前回のブログで先代の親族間で争いがあったことを書きました。

法人で運営していたため様々な客観記録が残されており、各個人の(自分に都合よく歪められた)記憶に勝りました。

法人運営のメリットでした。

(それにしても皆さんの陳述は素晴らしいフィクションでした)

 

しかしこのメリットはかなり消極的なメリットです。

法人化は資産課税や所得税・社会保険の対策に使い、先祖からの預かり物を減らすことなく次の世代につなぐように使うべきです。

 

法人運営で経費(損金)の自由度は高まります。

超長期的な事業運営が求められる不動産賃貸業では、単年度損益よりも10年位の通算ベースでの損益が重要です。

その意味で繰越欠損金制度は個人よりも法人にメリットのある制度です。

 

これによりキャッシュとタックスマネジメントができます。

(制度の詳細は自分で勉強してください)

しかし、繰欠も税制改正(改悪)でずいぶんと使い勝手が悪くなっています。

英国やドイツでは無期限に使えるハズですが、日本では期限切れがあります。

減価償却と繰欠をしっかりマネジメントすることが大切です。

法人で大家を行うメリデメ2

法人で大家を行う目的は税メリットの追求です。

これは当社の50年の歴史を見てもよくわかります。

今でこそ法人減税、個人重税ですが、50年前は逆でした。

法人の実行税率は50%近い時もあり、とにかく法人に利益を残さないのが経営政策の根幹のような感じでした。

個人の所得税が安いので親族内に費用分散を行いつつも、キャッシュフローをおこさず未払い計上をしていました。

後年この未払金をめぐって親族間で争いが起こってしまいました。

ここからの教訓は、過度な節税対策は将来高くつくということでした。

 

親族間の争いは先代の兄弟間でおこりました。

今では皆さん鬼籍には入られ、詳細を知るのは私だけになりました。

私は当時20代でしたが、先代が認知症だったため実質当事者でした。

私の母も姉も社会経験もなく折衝力や判断力も持ち合わせていませんでした。

自分サイドの利益を守ることに集中しましたが、人はどうせ死ぬので、節税で小金を残してもしょうがないと思いました。

老後楽をしたいのかもしれませんが、慎ましい生活を行い、健康管理をし健康寿命をのばして年金とアルバイトで十分生活できます。

先祖の資産を食い物にするのは最低なことだと学びました。

 

法人で大家業を行うメリデメ


当家では先祖からの土地で不動産業を明治時代から行ってきたらしいです。

「らしい」というのは、言い伝えはあっても証拠がないから断言できないためです。

岡山ビルのあった場所では、戦前まで長屋賃貸を行っていたようです。戦争で何もかもが焼けたため残っていません。

今は現物の建物もあり、50年前の帳簿もあり客観的証拠があります。

会社の計算資料を50年も保存する義務はありませんが、当家の歴史でもあり永久保存しています。

BS, PLを50年分をエクセルシートに並べて見るだけでも当時の様子が想像できます。

お金の使い方から先人達の品性や品格が伺えてしまいます。

法人組織を続けることで先祖からの繋がりを実感できることがメリットです。

特にストックを表す貸借対照表(BS)の推移はファミリーヒストリーがよくわかります。

2019年の抱負

今年は特に大きなプロジェクトを行う予定はありません。

前年の積み残し以外は手堅く稼働率を高めて安定経営を行いたいです。

そのためには、個々の物件のメンテナンスを怠らず綺麗に管理したいと思います。

この5年くらいは積極投資を行ってきたので、それに見合ったリターンをしっかりとり、2030年以降の投資に備えたいと思います。

 

個人的には何か資格を取りたいと思っています。

賃貸経営管理士がいいかなとも思いますが、消防設備士や電気工事士のほうがより実用的かなとも思っています。

2018年の振り返り

年初に2018年の抱負をブログ記載しました。

いくつか実現できたものもあり、できなかったものもありました。

勝手に適当な点数をつけて振り返りをします。

岡山ビル:70点

屋上改良工事で素晴らしい空間ができました。

7月頃からは台風やそれに伴う豪雨が原因と思われる水漏れ対応にとても時間がかかってしまいました。

その他の積み残し課題もあるため引き続き取り組みます。

トラスト北田辺:95点

共用部分の掃除がかなり板につきました。

空室対策もほぼ完ぺきでした。

ディアス北田辺:10点

年初計画は実行できました。

しかし、空室率75%を続けてしまったことは計画に誤りがあったのかなと反省しています。

その他:0点

資産ポートフォリオの再構築は具体化はすすみませんでした。

 

私の本業がとても忙しく、各課題の優先順位をつけざるを得ない中で、台風対応に集中したため、なかなか思うように進めることができませんでした。

 

ディアス北田辺

ディアス北田辺の空室率75%(4室中3室が空室)が年を越してしまいました。

部屋の魅力を高めれば自ずと客はついてくると、これまで特に手を打つことなく過ごしてきました。

しかし、事業なのでこれ以上の空室を続けることはできません。

先月阿倍野区の不動産業者を20件ほどまわり、情報収集しました。

それらを踏まえて条件改定を行いました。

長期事業計画で賃料下落は織り込み済みでしたが、それを上回る下落です。

ディアスもあと10年後にはどうするかを考えなければいけません。

 

トラスト北田辺4K8K対応

2020年東京オリパラに向け4K8K対応が総務省主導で進められています。

トラスト北田辺のテレビはNTT光回線を利用しています。

この度放送サービス拡充に伴う料金改定があり、4K8K対応となりました。

値上分は当社が負担することとし、当面は入居者へのコスト転嫁は行わないこととします。

利用に際しては、新4K8K衛生放送対応のテレビを用意する必要があるそうです。

ディアス、岡山ビルは光回線テレビではないため、従来通りとなります。

台風被害(12号、21号)

しばらくぶりのブログです。

台風12号、21号による大雨で岡山ビルに水漏れ被害が生じ、これにかかりきりで、ブログどころではありませんでした。

階段奥のトイレのあるスペースから水が浸入したようで、1階の階段下スペースに水漏れしました。

慎重に原因調査を行っており、水が浸入したのだろうと思われる場所に対してコーキングを行うなどの対策を講じています。

今のところこれ以上の被害は確認されていないため、水漏れ箇所を塞げたのかなと思います。

ただ、古いビルなので、モグラたたき状態であることは否めませんが、改善をあきらめるつもりはありません。

時間がかかりますが、モグラの穴は全部埋めるつもりです。

それにしても今年の台風はすごかった。関空の連絡橋も復旧に時間がかかりそうです。

今年は異常な年であってほしいです。こんなのが定例化するとたまったものではありません。

「台風21号」の画像検索結果

大阪北部地震

2018年6月18日7時58分頃、大阪北部を震源として地震が発生。

地震の規模はM6.1、最大震度6弱以上を大阪市北区、高槻市、枚方市、茨木市、箕面市で観測。

大阪府内で震度6弱以上を観測したのは観測史上初めてとのことでした。

岡山ビルのある大阪市中央区やトラスト北田辺、ディアス北田辺のある大阪市東住吉区では震度4でしたが、当社では特段の被害(人的・物的)もなかったようで一安心です。

 

今回の地震で当社ホームページへのアクセスが異常に増加しました。

その原因は、地震について記載したブログへのアクセスでした。

おそらく、「大阪」「上町断層」「古いビル」とかの検索で引っかかったのでしょう。

地震が起きて初めて自分のいる建物の安全性が心配になったと思いますが、今回のアクセス増加が入居促進にはつながらないと思います。

 

 

 

ディアス空室率75%

ディアス北田辺は4室のアパートですが、現在3室空室です。(101、102、201)

外観をきれいにして、102号室と201号室はリノベーションをしたので決定力がついたと思っていましたが、意外と苦戦しています。

6月は広告手数料を2倍にして仲介業者にインセンティブを与えていますが、反応が弱いです。

特に201は思い切ったデザインにしてもらいましたが、それが裏目にでているようで5月は内見もゼロでした。

 

どこかのタイミングで入居者がみつかると思いますが、それにしても最近は空室期間が長くなりました。

 

 

 

岡山ビルのサインプロジェクト4

入居者の方にアンケートを実施し、4店の方からご関心の意向をいただきました。

その後スピード感を持って対応しなければいけないのですが、どうもこちらの企画サイドの意思疎通がうまくいかずまだ決め切れていません。

「早い、安い、そこそこうまい」を標榜していますがその逆じゃんと言われそうで大反省中です。

もう少し我慢してください、よろしくお願いします。

創業50年記念事業(岡山ビル屋上緑化事業)

当社は今年創業50年を迎えました。

日本の企業の平均寿命が23年くらいなので、大したものです。

そこで50年記念に何をしようかと考えました。

・記念品を配る・・・今までこの手の記念品をもらっても残っているものはない。

・社史出版・・・大変な割には誰も読まないし喜ばない

・パーティ開催・・・たぶん誰も来ない

 

いろいろ考えましたが、50年前に創業した地に最も近い岡山ビルの充実化を考えることにしました。

岡山ビルはリノベや耐震補強で充実化を図ってきましたが、それらは収益確保のためでした。

今回は記念事業なので入居者の快適性向上みたいなことも考え、屋上緑化にチャレンジしてみます。

ビルの断熱性能も良くないため4階入居者の方はたぶん真夏や真冬は大変だと思います。

屋上緑化で少しでも改善できればと思います。

 

憩いの空間を設けるので、ランチや夕涼みもできるのではと思います。

さらに、撮影スポットにもなるのではないかと思います。

 

 

岡山ビルのサインプロジェクト3

久々のブログになります。

2月から4月は本業が多忙でした。

毎年のように役割が変わることは、この歳でありがたいことですが、何が大変かといって、懇親会の名の下飲み会があることです。

たまの酒席ならいいのですが、連日となると体力的にきついです。

税制改正で会議費や接待交際費も弾力的になり、国税調査でもこの点についての追及も緩和されているような気がします。

景気も悪くなく、働き方改革で時間もあるのか、世間も飲み会が多くどこにいっても満員です。

 

そのような中でもサインプロジェクトは続けています。

時間がかかっていますが、見積取得に時間を要したり、費用分担や賛同者が出なかった場合のデザインなどなかなか難しい論点が出てきました。

 

そこで要望のあった入居者さんに意見を直接お聞きすることにしました。

 

岡山ビルのサインプロジェクト2

岡山ビルのサイン(看板)設置プロジェクトをすすめています。

検討を重ねており、最終案まではまだ遠い道のりです。

 

現在の検討状況は、クリエイターの方々とのアイデア出しの段階で、「なんとなく」こんな感じかなというイメージが一致してきたところです。

これから費用の概算見積をいただき、その上でテナントの方に確認を行う予定です。

テナントの方に確認することことは、

・サインが必要か

・必要な場合には、当方提案で受け入れ可能か

・費用負担は大丈夫か

などです。

 

看板は街の景観や建物のデザインを壊すイメージが強いのですが、今回のプロジェクトでは、クリエイターの方々のデザイン力でサプライズを期待しています。

 

なお、クリエイターの方々との打合せは、クラウド上のフォルダを通じてアイデア交換をしています。

対面打合せと比べると効率が悪いように感じますが、皆さん電子的なやりとりがお上手、というか文章表現が的確なので効率的です。

対面で脈絡のない意見交換をするよりも効率的だと思います。

岡山ビルのサインプロジェクト

岡山ビルには看板がありません。

入居いただいているお客様の店舗や事務所の所在が第三者にはわかりづらいかもしれません。

 

そのためサイン(目印)の設置を行います。

サインと言っても大型の看板は想定していません。

レトロビルらしい雰囲気を感じさせるものがいいなと思います。

 

参考になるのは、やはりロンドンです。

海洋国家の名残でしょうか、とにかく旗(フラッグ)を使います。

またその使い方がかっこいいです。このアイデアを拝借させていだくつもりです。

ディアス201プロジェクト

昨年(2017年)は岡山ビル一辺倒の感がありましたが、その陰でディアス201のリノベプロジェクトを進めていました。

プロジェクトと言えるほどの予算規模ではありませんが、おもしろさでは中々のプロジェクトです。

プランのコンセプトは、激安、異色、おまかせです。

まあ、今までのプロジェクトも岡山ビルの躯体現わし以外は自分の頭の中には存在していませんので偉そうなことは言えません。しかし、今回のプランはサプライズです。

アイデアが斬新すぎて、正直大丈夫かいなと心配ですが、やるなら徹底的にとんがったものがいいので口出しゼロです。

ご覧のようにカーテンがポイントになっています。

築古ワンルームの狭い空間で、あまり大きな期待をしていない入居希望者が多いのですが、ワクワク感と毎日模様替えしたくなるチャレンジ心をかきたてる部屋にしてみます(もらいます)。

 

2018年の抱負(プロジェクト)

今年度の抱負というか目標(できるかどうかはわからないけど目標)

・岡山ビル

4階居住空間の快適性向上と価値向上のための屋上改良工事

1階店舗のシャッター工事

店舗用のサイン(看板)設置

2階ラウンジの改善

・トラスト北田辺

共用スペースのクリーンアップ

空室期間の短縮化

・ディアス北田辺

201のリノベーション

個性的な1ルーム化

・その他

長期的な視点による資産運用ポートフォリオの構築検討

2017年の振り返り

2013年くらいから比較的大きな投資を行ってきました。

2016年12月の岡山ビルのリノベ完成で大型投資は一段落しました。

今年は最終的には岡山ビルも満室となりメデタシメデタシとなりましたが、そこに至るまでには様々な気付きがあり、今後の課題も見つかりました。

・賃貸住宅と賃貸事務所では募集チャネルも募集スタイルも異なる

・賃貸住宅はコモディティ化が進み、入退去が頻繁化している

・岡山ビルのリノベはしたものの、建物自体は古く様々な問題を内包している

・賃貸住宅の供給過剰は継続しており、仲介業者は面倒臭い話しを敬遠する

 

特に、賃貸住宅の空室対策は難題です。

基本に忠実に、退去通知を受けたら、退去確認日を待たず大きな破損がないか確認し、部品の調達を行う。

退居と同時に原状回復を行う段取りをとっておく。

早期入居に対する仲介業者へのインセンティブを積極的に採用する。

 

賃貸事務所に関しては、遅まきながら11月くらいに訪問したチャネルとの関係を維持強化することが大切だと感じました。

 

 

社債の償還

岡山ビルの再生工事費用の調達のため、昨年12月に発行した社債の償還を迎えました。

昨年5月に縁故者に対して社債購入のお願いしましたが、金利などの条件があわないのか、信頼がないのか、どなたからも応募がありませんでした。

ギリギリの資金繰りの中で工事完成の12月を迎え、代金の用意をしなければいけませんでした。

その苦しい中、お一人の方に助けていただきました。

 

今回、(余裕のよっちゃんで)無事に償還することができました。

金利条件は(私から見れば)破格の条件でしたが、手元にキャッシュがないのでしょうがないです。

しかしまあ、世の中金余りとかで日銀はマイナス金利でお金をまわそうとしていますが、日本社会はお金が回りません。それを実感した資金繰りでした。

Warren Buffet

非常に裕福な人は、子供たちが何でもできるほどのものを残せてしかるべきだが、子供たちが何もしなくていいほどのものは残すべきではない。

 

A very rich person should leave his kids enough to do anything but not enough to do nothing.

 

うれしかったこと

ホームページを開設して来年4月で丸3年になりますが、今年はうれしいことがありました。

それは、ホームページを通じて全く見知らぬ人と接点が持て、ビジネスの成果につながったことです。

 

開設の目的は所有不動産の認知度アップや入居者への情報提供でした。

所有物件をグーグルで検索してもだいたいトップに出てくるようになり、所期の目的は達成できました。

また、不動産業者さんを訪問した際にもタブレットでHPを案内できるのでとても便利でスマートです。

そして、今年は岡山ビルのオープンでグッとレベルアップを実感しました。

何件かの照会をホームページ経由でいただき、実際に成約まで出来ました。

グーグルアナリティクスによると当社のHPの金銭価値は$0のようですが、契約成立という大きな成果があったので私にとっては値千金です。

週刊ビル経営に掲載

岡山ビルが2017年12月11日発売の「週刊ビル経営」に掲載されました。

週刊ビル経営は月4回発行のビル経営者向けの業界紙です。

実は取材の申し込みは、今年の5月に受けました。

記者の方がSNSから岡山ビルのリノベを認識され、当社ホームページのブログなどからも関心を持たれたとのことでした。

築古の中小ビルの再生事例の取材とのことでしたが、一旦取材はお断りしました。

というのも、ビル経営の事例紹介なのに、入居が進んでいなければ記事としての説得力もなく単なるお化粧工事の道楽でしかありません。

 

そのため満室を取材の条件でお待ちいただくこととしました。

そして、ほぼ満室が見えた11月に取材をお願いしました。

取材はカフェで、いろいろな経過も含めて2時間くらいお話ししてしまいました。

さすがに記者の方はプロです、脈絡のない話しをうまくまとめてくれました。

 

記者の方から他のビルオーナーのこともお聞きしましたが、改めて自分の変人ぶりを認識した取材でした。

共通価値の創造(CSV)

マイケル・ポーターは企業に共通価値の創造(CSV)を提唱しています。

これはCSRに代わる概念です。

CSRは企業人にとっては、なんだか無理やり貢献活動をやらされている感の強い取り組みです。

例えば、本社近辺のゴミ掃除とかボランティアで献血とか。

良き企業市民であるために良い子を演じるわけですが、はっきり言って偽善的です。

これでは企業の売り上げ増にも地域貢献にもなりません。

 

そこでポーターはCSRに代わるものとして、社会の問題解決と企業の発展をCSV(creating shared value)という概念でその必要性を提唱しています。(たぶん)

 

そんな難しいことはどうでもいいのですが、岡山ビル101のGOODNICHEさんが左記のチラシのようなUPTOWN WEEKなるイベントを企画されています。

(これは、CSVではないかと思い、知識のひけらかしをしたしだいです。)

玉造界隈のお友達のお店とタイアップして地域を盛り上げようというものです。

あの界隈は、人を集めるポテンシャルは結構あると思います。

まあまあのお嬢様・お坊ちゃま系の私学がありそこそこお金のある人が集まる。

教会もあるので人もそれなりに集まる。

いいマンションがたくさんできてきたのでそこそこお金持ちの人が住んでいる。

大阪城にも近く、野外音楽堂などもある。

というようないい素材が点として存在しているわけです。

 

それをこのようなイベントで線でつないで一帯を盛り上げようというものだと思います。

これは結構息の長い地道な取り組みが必要だと思いますが、なんとか応援したいと思います。

結果的に岡山ビルの価値向上にもつながります。

申込のキャンセル

入居募集をしている中で、9月から10月にかけて何件かの申込のキャンセルがありました。

契約前のことなのでキャンセルはありですが、大家にとってはダメージが大きいです。

なぜなら申込があった時点で募集を停止するため、仮にその物件に照会があってもお断りするため、機会損失が生じます。

 

キャンセルの理由は、

①まあ気に入ったので、申し込みをしたけど他にいい物件がでてきたのでやめる

②保証会社の審査で細かい要請が入ってうるさくなったのでやめる

③取りあえず申込をして、条件交渉をそれから始めて、途中で気に入らなくなってやめる

④申込後に条件面の通知もれがあったため、後から条件受け入れを言われて嫌になりやめる

と、こんなところでした。

 

対策としては、

①は客付け不動産業者がそのような募集をしている可能性があります。

キャンセルの出た業者と担当者名をよく覚えておく必要があります。

②は信用力のない方なのでここでキャンセルいただいたほうが後々のトラブル回避になります。

ただし、岡山ビルの場合で若いクリエイターの場合、信用力がないけど実力のある方もいらっしゃるかもしれません。

その場合には、個別にこのホームページを通じてでも自分の作品をアピールいただければ特別審査させていただきます。

③は我々にとっては困った方です。

契約内容に合意しているので、物件をクローズしているのに条件交渉してくるのは後出しジャンケンです。

④は③の逆パターンで我々が後出しジャンケンしています。

これは、お断りいただいて当然です。

お客さんは感情的になりやすい部分で、不動産業者さんは苦しいところだと思います。

ここでもめたら修復不能なので、早々にお断りいただき、次の募集に力をいれていただいたほうがいいと思います。

③の場合と違い悪意はないと思いますし、その辺の寛容性のない方に入居いただくのもどうかと思います。

 

台風21号 大和川 氾濫 20171022

大和川が氾濫しました。

衆院選の開票速報に集中していたテレビ局に対してツイッター上では批判が殺到しています。

私もディアス、トラスト北田辺が大丈夫かと心配でツイッターの情報を見ていました。

開票が始まった20時頃からツイートが増え23時頃には悲鳴のようなツイートが多く見られました。

場所が特定できないものが多く、範囲がよくわかりませんでした。

国交省の大和川のサイトはアクセス殺到で見れませんでした。

正直これは大被害が出ると覚悟しましたが、幸い大氾濫は回避できました。

流域の累積雨量は295mmとありますので、防災マップ上のシナリオ(200年に一度)です。このシナリオでは(決壊場所にもよりますが)巨大被害となります。

では、なぜ回避できたのか。

私の推測ですが、大阪湾の干潮時間と重なったからではないかと思います。

当日の満潮は19:48なので、ちょうどツイートが増えてきた時刻と重なります。

干潮は日付が変わった2:31です。

満潮時の水位が153㎝で、干潮時は40㎝です。

この引き潮のおかげで大惨事が偶然避けられた思います。

 

 

 

岡山ビル女子トイレ排管つまり(尿石?)

岡山ビルの女子トイレの排水管の調子が悪い状態が続いていました。

一般の業者では太刀打ちできないようなので、専門業者に配管にカメラを入れて調査を行ってもらいました。

詰まりの原因として考えられるのは、排せつ物や紙が大量のため詰まるケース、トイレットペーパー以外のもの(生理用品など)が流されて詰まるケースがあるそうです。

しかし、だいたいのケースは水の勢いで流されるそうですが、配管の中に尿石がたまっていると、そうはいかないようです。

尿石はこちらを参照願います

 

尿石がたくさんたまっているとそれらが配管内でトゲトゲになり、いろいろなものが引っ掛かりやすくなるそうです。

今回はトコトン原因解明したいので調べてもらったところ、写真のような尿石がとれたました。

これが今回の詰まりの直接の原因かどうかの特定はできませんでした。(何か引っかかっている現場写真を取れるとよかったのですが、高圧洗浄で流されてしまい、特定はできなかったようです)

まあ、しかしたくさん詰まっていたことは事実なので、リスクはかなり減少したかなと思います。

古ビルリノベで内装はキレイにしましたが、下水排管まではできていませんでした。

これらは、まあ「走りながら対応」しますので、ご迷惑かけますがよろしくお願いします。

 

大阪出張(10/7・8)

10/7, 8と大阪訪問しました。

今回の目的は、

①ディアス北田辺201の改修打合せ@YYAA

②岡山ビル201エアコン対策

③新規取引先の挨拶

④トラスト北田辺の共用部清掃

⑤岡山ビルトイレ掃除

と盛りだくさんでした。

①については、ディアス102に続いて不動産業者のディアスに対する長年の染みついた悪印象を払拭するのが狙いです。

他にはない提案を行いたいところです。

②は古ビルとは言え空調の改善に向けた知恵絞りです。

③は、Nonfixさんという不動産業者に挨拶してきました。

④は4時間も体を動かしたので疲れました

⑤は事務所ビルという共用スペースの使い方(マナー)について考えさせられました。

メッセージをいくつかトイレに貼りました、多少問題のある表現かも知れませんが敢えて記載しました。

 

写真は、YYAAの入っている銭屋ビルです。初めて訪問した3年くらい前とずいぶん変わりました。

岡山ビルも常に進化が大切だと思いました。

 

今回の訪問では、複数の方からホームページやブログを読んでいることを教えていただきました。

どうもありがとうございます。

 

 

 

空室募集夏の陣

3つの建物で空室が出ています。

岡山ビルはまぁずっと空室募集中なのですが、トラスト北田辺が7月から、ディアスが9月からです。

 

夏の期間は引っ越しは嫌われるので、入居の動きは少ないようですが、今年の大阪の夏は特に暑かったのでさらに輪をかけているようで入居案内の動きが少ないようです。

暑い思いして引越したくない気持ちはよくわかります。

しかし、その気持ちを押してまで出ていく人の気持ちには何があるのか?

トラストやディアスに不満があるのか。

もしそうだとしたら何か手を打たなければ連鎖する可能性があります。

 

退去の理由を記載いただいていますが、本音を書く人はいないので真因把握は難しいです。

日頃の入居者とのコミュニケーションが大切ということでしょうか。

 

アベリア剪定

8月13日に現地を訪問しました。

 

今回の目的は、トラスト北田辺、ディアス北田辺のエントランスまわりのアベリアの剪定です。

 

約2年でかなり生い茂りました。

遠隔地管理なのでなるべく管理に手のかからない植物を選んでもらいましたが、それでも管理不要とはいかないようです。

 

見た目上は葉っぱが密集しているようですが、実際は上部だけで、下のほうの枝は枯れているようです。

たぶん光があたらないので枝がどんどん伸びるのでしょう。

今回はかなり強めに剪定したので葉っぱが少なくなりました。

 

こんもりとした感じのほうがよかったかなと思いながらも、ま、すっきりしたからいいかと思ってます。

 

琥珀の夢

日経新聞に「琥珀の夢‐小説、鳥居信治郎と末裔」が連載されており、毎回楽しみに読んでいます。

今週の第385話あたりから大阪大空襲~終戦、進駐軍の話しになっています。

その中で、鳥居信治郎がアメリカ軍を商売のターゲットにするくだりがあり、「大将、第六軍の偉いはんが・・・江戸堀の大阪教会に来とるらしいですわ。」とあります。

大阪教会をHPで調べると、「正当的なプロテスタント教会」とあります。

 

前々回のブログで記載した通り、やはり米軍はプロテスタントが多く、プロテスタント系教会を保護したことがここからもわかります。

しかし、それにしてもなぜ地元民を追い出してまでカトリック系の玉造教会を保護拡張したのかわかりません。

まあ別に知っても、どうってことないのですが、歴史のストーリーとしては興味があります。

岡山ビル 入居に向けた営業活動

7月14日から16日まで大阪出張してきました。

目的はいくつかありましたが、最大目的は岡山ビルの入居促進です。

 

と言っても特効薬があるわけではないので、近隣(森之宮、玉造)の不動産業者10件ほどを飛び込み訪問しました。

マッチングビジネスなので、数少ないチャンスを結び付けてもらうため、とにかく岡山ビルを認識してもらうことが必要です。

玉造にはとてもたくさん不動産業者があり、もっと訪問したかったのですが、事前に準備した資料が底をついたため、10件程度しか訪問できませんでした。

 

アポなし訪問でしたが、皆さん大変好意的に話しを聞いていただけました。

どうもありがとうございました。

 

 

大阪カテドラル聖マリア大聖堂と岡山ビル

岡山ビルの北側に大阪カテドラル聖マリア大聖堂(カトリック玉造教会)があります。

この教会と当家は少なからぬ関係があります。

教会西側の敷地は元は当家の所有でした。

6月17日・18日の大阪訪問の際にもご近所の方から当時の様子をお聞きしましたが、先代からの話しとも符合していました。

 

戦後、大阪市から土地の提供を求められ、その見返りとしての補償金?で北田辺の土地や岡山ビルの敷地に借家を建てたと聞いています。

なぜ大阪市から提供を求められたか。

聖マリア教会を作るためですが、それはなぜか。

元々あの教会はイエズス会教会として岡山ビルの北東側の小屋のような建物で細々と布教活動をしていたと聞いています。

第二次世界大戦で日本が負け、米国に統治されることになり、欧米流の大きな教会が出来たという単純ストーリーで納得していたのですが、最近この歳になっていろいろ疑問がでてきました。

 

プロテスタントが主流の米軍が、住民を立ち退きまでさせてなぜカトリックのイエズス会教会の拡張を後押ししたのでしょうか。

私の記憶が正しければ、米国の士官学校にある教会はプロテスタントです。

 

 

 

 

 

 

 

 

大阪大空襲

6月17日・18日と大阪に行き、生まれて初めて岡山町(現在の玉造)の岡山ビルに宿泊しました。

なかなか静かなので、住宅ニーズの高さが理解できました。

朝早く目が覚めたので近くを散歩したら、ご近所の方から昔の話しを教えていただきました。

戦前の状況や1945年3月の大阪大空襲のお話しなどです。

当家は疎開していたため先祖から聞いたことがなかったのですが、ご近所の方はB29の空襲や戦闘機の機銃掃射の中を生き残られたとのこと。

空襲警報とともに、岡山ビルの北側の教会の片隅にあった防空壕に飛び込み難を避けたとのこと。

当時の写真などが残っていないか尋ねたところ、家も焼けて一帯が焼野原となって何一つ残っていないとのことでした。

なお、この方は、戦前は当家の借家にお住みいただいていたとのこと。

岡山ビルがきれいになってよかったと喜んでいただけました。

 

竣工図

岡山ビルの竣工図が届きました。


専門的な方法で表現されているのでこの図面から事前に正確に頭の中にイメージするのは難しいです。


しかし完成後には、後追いで理解が進みます。

なるほどなるほど、そういうことか、という感じです。


大家は引き渡しから入居者や不動産業界に説明責任を負います。

そのためテレビのアンテナジャックの位置や電話の引き込み場所の説明など細かなことまで把握しておく必要があります。

しかし、この図面があればだいたい私でも説明可能になります。


関係者がいなくなっても、この図面があれば意図は理解されるのだろうとも思います。

賃貸物件のリノベーション(岡山ビル)

岡山ビルのリノベーションについては、このブログでもかなり書いてきたのでここでは省略させていただきます。(岡山ビル再生工事

まあ、いろいろありましたが、無事完成してよかったです。

4月から本業のサラリーマンの担当業務が大きく変わり、多忙を極めブログの更新もヘトヘト状態です。

 

岡山ビルは、ほぼコンセプト通りの完成となりましたが、入居が8室中3室と不調です。

住宅物件と違うので、4月のピークはないようですが、それにしても立ち上がりが良くないです。

ま、不動産ポートフォリオの多様化が目的なので、今は住居系が好調なのでよしとするしかありません。

先祖からの伝承ポートフォリオなので、超長期的な持続性が目的です。

短期の近視眼的な運用は避けるようにします。

賃貸物件のリノベーション(監理業務)

設計事務所を起点としたリノベーションにおける費用面の不確実性はなかなかスリリングなものがあります。(金銭的に)余裕をもった計画が重要です。

なにやらデメリットを強調してしまいましたが、メリットとしては工務店との関係がドライなので、監理業務は非常にシビアにしてもらえます。

つまり、請け負った工務店に対して、それを実現させるためにしっかりと監督してくれます。

この辺が設計・施工・監理を一体で請け負うゼネコン的なハウスメーカーとは違って透明性があります。

ただし、これをシビアにやりすぎると工務店から反発されてしまい、設計図に盛り込まれていない工事について追加費用のしっぺ返しを受けるようです。

この辺のバランス感覚が難しいようです。

工務店もその辺のバッファーは見積に含めていますが、バッファーを超えた部分は追加費用として請求してきます。

 

写真は駐輪場ですが、仕様書通りに工事されていなかったためやり直しをしてもらいました。

これも設計士でないと工事ミスを見つけられなかったと思います。

 

それと、監理のために頻繁に現場訪問してくれますが、その際に進捗を写真で共有してもらえるので、当方のように遠隔の場合には大変助かりました。

 

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賃貸物件のリノベーション(費用はブラックボックス?)

費用がどれくらいかかるのかはとても大切なことです。

設計士は「だいたいの線」は出してくれますが、実際に作るのは工務店なので工務店から出てくる数字が絶対です。

設計士から見て、高いとか安いとか評価はできても、工務店にとってはそれが適正プライスです。

それに入札方式なので工務店のほうも「自分の線」は譲ってくれません。

私にとって高いか安いかのベンチマークは、設計士から最初に示された「だいたいの線」になります。

「だいたいの線」の出し方は個性が出る部分だと思います。

保守的に高めに出す人、果敢にギリギリを狙う人。

本丸の岡山ビル工事の前に、この点を知ることができたことはよかったです。

設計士にしてみれば、予算にあわせて起案して、実際の見積もりが高かった場合には、実施設計の段階で絞り込みをすることで予算に近づける考えだと思います。

しかし、予算ギリギリでやってる身にはこれはキツイ進め方です。

施主が出す予算は、上限に近い額で、設計士のは上ぶれ含みです。

さらに、もう一つ後でわかったのですが、リノベの場合追加工事がつきものです。

これは解体してみて内部の状況が想定と違ったとかで設計変更が生じるためです。

この費用も覚悟しておかなければいけません。

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賃貸物件のリノベーション(ディアス・トラスト始動)

YYAAさんに物件調査などを重ねていただきファーストプレゼンをしていただきました。

ここから費用が発生します。3万円+消費税です。

ここで費用チャージするのは、たぶんアイデアだけ食い逃げされてしまうのを防止するためだと思います。

ただ、設計契約した場合にはこの費用を還付するなど考えていただき、逃げる人とそうでない人の差というか公平感を保っていただきたいものです。

 

ファーストプレゼンは物件の写真撮影し、それをベースにCGでイメージを具体化してきます。

アイデア段階ですが、だいたいファーストプレゼンのイメージ通りに仕上がります。

提案は複数でてきますが、これは松竹梅というよりは、かなり対極的な提案で、逆に施主試問をされているような感じです。

この辺の作業は夢と希望に満ちた楽しい部分です。

しかし、その夢の実現のための現実的な費用見積がないことには前に進みません。

設計事務所を起点とした場合、この費用見積は複数の工務店から取ることになり、かなり不確実性の高い部分です。

候補の工務店はYYAAがこれまでに実績のあるところもありましたが入札方式です。

相見積もりを要請しますが、工務店にとっても見ず知らずの施主からの依頼のためかなりの警戒心でアプローチしてきます。

この辺がとても難しいところだと思います。

YYAAとあまりにも親しげにされても裏で何かあるなと疑心が生まれますし、白地先は信頼関係もないので双方の距離感の取り方が難しいところです。

実はこの辺の経験が岡山ビルで生きてきました。

 

ところで、リノベーション工事の場合の信用リスクは工務店に大きな負担になります。

つまり新築なら施主の代金不払いは、物件引渡し権で対抗できますが、外構工事の場合この権利行使は困難です。

それに新築の場合、銀行ローンなどである程度保証がとれています。

ここもいい経験ができました。

 

 

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賃貸物件のリノベーション(計画始動)

2014年12月の暮れから年始の休みにかけて山本建蓄さん(以降勝手にYYAAとさせていただきます)にメール連絡しました。

返事は1月5日の休み明けにすぐにいただけました。

相談したのはディアスの外観についてでした。(その内容はこちらを参照願います。)

実は、最初はディアスの外構・外観の相談でした。ところが、トラストとの一体化になっています。

前回のブログでも書きましたが、ハウスメーカーは判で押したように一体化は不可能の回答だったため、こちらからは無理だと思い確認もしませんでした。

トラストは別口で外構工事を行うつもりでした。

なので、この提案は画期的でイノベイティブなものでした。

 

おそらくYYAAではディアスの工事だけでは当方の工事予算との関係ではペイしない点もあったと思います。

さらに、ディアスで102の退去が出たこともあり、居室のリノベーションも行うことになり、工事の内容は、ディアス・トラスト一体化工事、ディアス外観工事、ディアス102リノベーション工事(ディアス・トラストⅡ期工事)と大がかりなものとなりました。

 

岡山ビルのリノベーションの前哨戦としてディアス・トラストⅡ期工事はちょうどいいと思いました。

と、ここでは「ちょうどいい」くらいの気持ちでしたが、今から思うと本当によかったと思います。

設計事務所を起点にした工事は初めてなので、学ぶことがたくさんありました。

いきなり大物の岡山ビルをやっていた場合うまくできたかどうかわかりません。それは特に資金管理面についてです。

(写真は、YYAA事務所での打合せ風景)

 

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賃貸物件のリノベーション(検討再開)

トラスト北田辺の建設を行いましたが、外構のデザインがどうも気に入りませんでした。

外構工事の値段も高かったのですが、値段以上にこだわったのが、ディアスの外構との一体化工事でした。

しかし、大和ハウスのみならず3社に聞きましたが、外構は物件ごとにしかできないと判で押したように同じ答えでした。

法的な規制はないが社内の規定でできないとのことでした。

そんなこともあり、結局トラストの外構工事は先送りとし簡単な駐車場にしました。そのため写真のように奥まったところに箱が建っているみたいな感じでなんとも納まりの悪い感じでした。

また、入居者アンケートをとったところ、駐輪場など外構に対する評価が低いことがわかりました。

さらに、ディアスも空室が埋まらなくなってきたりと不安定要素が満載の状態となりました。

ちょうどこの時期(2014年後半から2015年にかけて)に、山本嘉寛建蓄設計事務所との接触がありました。

ネットでいろいろ検索している中で偶然見つかったという感じです。(ただし、これはSEO対策にひっかかっただけかもしれません)

「リノベ、設計士、天王寺」あたりのキーワードで引っかかってきます。

なんで天王寺か、それは近所だからです。岡山ビルにもディアス・トラストにも近いからです。

これは当社にとってはとんでもなく大きな要素です。京都の設計士さんで痛感したので、とにかく近所の方を探しました。

 

ホームページの情報もなかなかいい内容でした。グッドデザイン賞なんかもとられていました。

ただしホームページは盛れるのであまり信頼できません。

その点SNSやブログは実況中継的なところもあり、ウソが少ないのかなと思いますし、どれだけ継続的にやっているのかというところもわかります。

その辺の簡単な事前調査でなかなか信頼できそうなとこだな、という印象を深めました。

メールや電話の応対もしっかりとしてますし、本人が出てくれるところがうれしかったですし、責任感みたいなものを感じました。

ということでメールを何度かやりとりすることとなりました。

 

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賃貸物件のリノベーション(検討しばし中断)

岡山ビルのリノベを躊躇している間に、北田辺のほうで「乱」がおこりつつありました。

約30年前に相続で分割した隣接地に遠戚が高層建物建設計画を進めた結果、次の検討が必要となりました。

①ディアスのサブリース解除対応(住環境変化を理由にサブリースを解除してきた)

②同一区画内にある木造の老朽化した低層住宅に高齢者をいつまで住ませるのか。

①については、サブリースの解除に応じて通常の不動産管理に戻しました。セキスイハウスに対しては不満がありますが、このお陰でいい勉強ができました。

②については、高齢者が一人でいつまでも住み続けることができませんし、将来的には空き家問題をどうするのか、という問題提起になりました。

①②ともなかなか厄介な問題で、不平不満を並べることは簡単ですが、関係者の誰も有効なソリューションを出すことができませんでした。

 

結局、高齢者のケアを確保することをスキームの核にするとともに、スキームの破綻リスクを最小限にしつつ、より持続性の高い事業を行うこととしました。

それがトラスト北田辺の開発コンセプトです。

 

岡山ビルの入居者の退去がまだまだ先だろうという(甘い)見通しで、大きな投資を北田辺で先行させることとなりました。

しかし、この間ディアスの空室対策にも悩まされ続けることになりまさに2010年代前半は苦悩の時期でした。

そして、これらの苦悩の経過があって、ディアス・トラストのⅡ期工事や岡山ビルリノベにつながっていくことになります。

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賃貸物件のリノベーション(設計士はどうやって探す?)

自分で設計事務所にあたるしかないと悟ったのですが、コネもないのでどうすればいいのか困りました。

(実は、本業の営業時代に某ゼネコンの関係で安藤忠雄さんの北区の事務所によく出入りしていましたが、とても頼めるような関係ではありません)

そこでGoogleで検索してメールをとにかくたくさん送りました。2011年~2012年頃でした。

設計士さんにもいろいろあるのか、岡山ビルのようなリノベにはなかなか反応をいただけませんでした。

その中で京都の設計事務所から積極的な反応をいただきました。ホームページを見ても古ビルの一棟リノベも手掛けているようでした。

電話の話しぶりも落ち着きがありとてもいい感じで、現場も率先して確認いただけました。

そして、京町家を再現した雰囲気のある事務所を訪問し打合せを行いました。

しかし、ここにお願いしようという気持ちになれなかったのは主に次の点からでした。

・営業担当の方との話しに終始し、設計者の顔が見えなかった

・超概算の費用見積が高額

・耐震工事を否定(これは皆さん共通の反応ですが)

・入居者募集に対する関心がない

・大阪の事情に明るいのか確信が持てない

事務所ビルのリノベは、自社使用する場合には費用対効果が測定しやすいのですが、賃貸の場合には、事業性が見通せないとなかなか踏み込めません。

それと、当時はテナントがまだ入居していたこともあり、どうせなら行けるところまで行ってから、つまり入居者がいなくなってからでいいか、という気持ちもありました。

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賃貸物件のリノベーション(誰に相談するの?)

ボロアパートとボロビルのどちらが優先度が高いか。

これはボロビルの方でした。つまり岡山ビルなのですが、難易度が高いので取りあえずはアパート、つまりディアスを起点に情報収集しました。

相談相手は、ディアスを建設したセキスイハウス。

懇意にしている営業マンに相談に乗ってもらいました。

とても親切にあれこれと情報を提供してくれました。

しかし、肝心のリノベーションに関しては「うちではやってないので、どこか自分で探すしかないですね」との反応。

当たり前です。営業マンが親切なのは、ディアスをリノベなんてせずに建て替えれば自分の成績になるわけで、それを狙っているからです。それに営業マンとしては、ディアスの隣の居宅の建て替えの方が魅力的です。(写真はトラスト建設前の状況です。とても懐かしい景色です)

岡山ビルにしてもリノベーションより建て替えを提案してきます。

このようにハウスメーカーに相談しても、解はハウスメーカーの商品でしかありません。

相談する相手が間違いでした。

 

同じようなタイミングで管理を委託している積和不動産から、賃貸経営セミナーの資料をいただきました。

そこにリノベーションによるアパートの価値向上が案内されていました。

早速担当者に聞いてみましたが、「うちでプランニングとか紹介とかはしていないんです、単に事例の紹介です。」との回答。

なんやねん、そんなんやったら案内すな、って感じです。

その後、銀行、税理士事務所にも聞いてみましたが、皆さんコネもアイデアもなし。

銀行のコメントは、そんなことするより新築のほうがローン通りやすいですよ、とこれまた自分本位の提案です。

(世の中お客さま本位をうたう会社ばかりですが、皆さん自分本位です。どうも違う蛇口ばかりひねっていました)

 

不動産管理会社は、ノリノリでいろいろお膳立てをしてくれますが、どうも変な下心みたいなものが見え隠れします。

 

しかし、それらの話しの中で、わかってきたことは、自分で設計事務所にあたってみるしかないことでした。

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賃貸物件のリノベーション(計画の具体化)

2015年にディアス、2016年に岡山ビルをリノベーションしました。

設計士の山本嘉寛建蓄設計事務所にお願いしたことはこのHPでも紹介してきましたが、そこに至るまでは結構大変でした。

ボロアパートとボロビルを一体誰に相談すればいいのやら、全くわからない中からのスタートでした。

リノベーション工事は2年くらいでしたが、計画は5年くらい前からどうしたものかと考えていました。

今回の完成で、超私的に総括してみます。超私的総括なので間違いもあるでしょうし、記憶の順序が違うこともあるかも知れませんが、お許し願います。

 

まずは計画の具体化ですが、テレビの劇的ビフォーアフターはたまに見ていましたが、どうやって設計士を見つければいいのかも全くわかりませんでした。

どこの誰を起点に話しを進めていいのやら。

しかし、結論から言うと、賃貸物件のリノベーションの起点としては次の4つが有力です。

 

①工務店、②不動産業者、③設計士、④(最近よく見る)リノベ業者

 

正直なところ②と③はいくつか当たってみましたが①は知っているところがない限り無理です。

④は計画を進めている段階で賃貸住宅フェアで出店しているいくつかの業者に話しを聞いてみましたが、ちょっと調子が良すぎるなという印象でした。 

②の不動産業者は、まずはお付き合いのあるところが起点になるので相談してみました。

取引関係があるので親身になって相談にのってもらったのですが、どうもしっくりときませんでした。

なぜか。

これは一言でいって、主導権の問題です。

不動産業者にとってある程度のリノベは、自分がすべてを取り仕切る、ミニデベロッパー的な仕事だと思います。

サブリースするくらいの覚悟でそれをやってもらえるなら悪くはないのですが、リスクは取ってくれません。

それに実績がよくわからないので、なかなか踏み込めませんでした。(後で発見したのですが、大阪R不動産(アートアンドクラフト)は不動産業者ですが、実績十分なので、ここに頼んでもよかったのかも知れません。)

ということで、③の設計士を起点とすることになるのですが、それは次回以降。

 

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大阪市 古ビル 事務所ビル 岡山ビルのコンセプト2

その際の最大の弱点は地震リスクです。

岡山ビルは上町台地にありますが、上町台地には上町断層帯があります。

地震顕在化の際には、岡山ビルはかなりのダメージを受けます。何ら対策を行わない場合には建物倒壊による人命へのリスクがあります。

残念ながら世間の水準として、火災や天災などに対しては法違反さえしていなければ大丈夫という考えが支配的です。

リスクが十分想定されるのに、違法じゃないから何もしない、入居者もそのリスクを承知の上だから文句は言ってこない。

これは不動産を投機の対象として運用している人達の考え方でしょう。

当社は50年近い歴史を持っており、短期的なハイリターンは目的としていません。

    

そのような考え方から、古いビルではありますが、現在の耐震基準をクリアすべく耐震補強を行いました。

目に見える補強という点では2階のブレースですが、これ以外にも1階南側の壁面補強を行っています。

また、当然ながら防火上の消防法などの基準もクリアしています。

つまり、他の多くの古ビル・ヴィンテージビルにおいて古い故に犠牲になってしまっている部分をなるべくカバーすることをコンセプトとしています。

そのあたりが、大阪R不動産のコピーの「古くて新しい玉造のビル」にもなっているのだと思います。

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大阪市 レトロ事務所ビル(ビンテージビル)のコンセプト1

岡山ビルは昭和46年竣工の古ビルです。

築年数約50年のボロビルでしたが、様々な思い出のある建物なので取り壊すことなく古さを武器に再生を試みました。

しかし、単純なリノベーションでは新築建物並の安全性は確保できません。

折角再生するのに、古ビルは「既存不適格の恩恵を受けられるので何もしなくていい」では、事業者としての心構えが問われてしまいます。

当社の母体は100年以上この地に根ざしています、近隣地域への責任もあります。

「古かろう悪かろう」は決して容認できませんでした。

テナントビルとしての再生ですが、「自分が住んだ場合どうか」を考えの原点としました。

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為替相場に一喜一憂

岡山ビルの引き渡しも完了し、あとは残金の精算だけです。

しかしこれが最後の難関です。

ギリギリの資金でやっているので、手元の現金がありません。

まずは持ち株に手をつけました。株は11月の米大統領選結果前にリスクオフし、現金化しました。結果的には株価はその後上昇したので得する額が小さかったのですが、株価のブレは大きいので損失を避けた点ではよかったと思います。

次に外貨預金です。海外事業の担当時代に米ドルが安くなった時点で買いだめしておきました。

こちらは11月から段階的に円転しましたが、チャートをご覧の通り、結果的には右肩上がりなので最後に売却すれば一番よかったのですが、これも結果がわからないので、損をしないことベースにすすめました。

価格変動のあるリスク資産は今回のような資金計画ではアテにしてはいけないです。

今回はたまたま株も為替も右肩あがりだったので損を実現することなく、単に利益を最大化ができなかっただけでした。

しかし、チャートは右肩あがりですが、日々の価格は上がったり下がったりで毎日ハラハラドキドキでした。

岡山ビルの再生工事完了・募集条件も確定

12月10日に無事引渡しが完了しました。

写真で作業風景が写っていますが、これは工務店と管理会社でカギの仕訳などを行っているところです。

12月12日に大阪R不動産の取材を受け、12月18日に募集条件などを確定しました。

近々募集広告が出されると思います。

・2014年のトラスト建設

・2015年のディアス再生及び外構工事

・2016年の岡山ビル再生

と、立て続けに事業を行いました。

それぞれの建物に特色を持たせることができました。

・住居の最大公約数的なトラスト北田辺

・個性を出してきたディアス北田辺

・事務所ビルとして異彩を放っている岡山ビル

ポートフォリオの分散と多様性ができつつあります。

これからも山あり谷ありでしょうが、一喜一憂することなく落ち着いてコツコツといきます。

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大阪夏の陣の岡山の戦いは岡山町ではありません

NHK大河ドラマの「真田丸」がいよいよクライマックスを迎えます。

大阪夏の陣は天王寺・岡山で徳川軍と豊臣軍の決戦となります。

岡山というと岡山ビルのある旧大阪市東区岡山町?と思いたくなります。

しかし、ここでの岡山は今の生野区の勝山付近らしいです。

 

岡山ビルは大阪城のすぐ南で、真田丸よりもまだ北側(大阪城より)です。

この辺りは武家屋敷が並んでいたので、野戦場にはならなかったのでしょう。

岡山ビルの付近は大阪城に向かってかなりの上り坂になっています。

これは自然の地形もあると思いますが、人工的に傾斜をつけたのではないかと思います。

同じような地形が、江戸城(現在の皇居)の西側の四谷あたりから千代田区一番町に向かって見られます。

徳川家康は西側からの攻撃に備えて武家屋敷を密集させて一番組という親衛隊を備えた上で、攻め方にはつらい上り坂としました。

おそらくこれは太閤秀吉のアイデアをパクったと思います。

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岡山ビルもうすぐ完成

岡山ビルの再生工事がもうすぐ完成します。

検討を始めたのは2011年頃からですが、その頃はベースコンセプトもなく、とにかくどんな方法があるのか情報収集みたいな感じでした。

具体行動をとったのは2013年6月の京都の設計事務所との打合せです。

ネットで調べたところですが、お話しを聞いても完成後の募集のイメージができなかったため具体化できませんでした。

その後さまざまなアイデアがありましたが、どうもこれだ、というものがありませんでした。

しかし、山本建蓄さんと大阪R不動産との出会いで確信みたいなものが持てました。

それまでは、こんな写真のような部屋に良さを感じませんでした。

ボロビルをなんとかしなければいけない、という先代から突き付けられた難題に対する私なりの解です。南無阿弥陀仏

 

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話しができるカエル

金の卵に関連して、今読んでいる本におもしろい話しがあったので紹介します。

ある日投資家が公園を散歩していると、池の端の丸太にカエルがいた。

カエルは彼女を見て「すみません。もしかしてあなたは投資家ではありませんか。」と聞いた。

「そうよ、なぜそんなことを聞くの?」

「実は、私は株の投機家なのです。私の一番の顧客が投資結果が気に入らないと私に魔法をかけ、カエルにされてしまいました。この魔法は、投資家がキスしてくれたら解けるのです。」

彼女はすぐに手を伸ばしてカエルをつかむと、バックに入れて家に急いだ。キスしてもらえなかったカエルは心配になって「何をするのですか。いつキスしてくれるのですか」と聞いた。

投資家は「私は永遠にキスしないわ。私にとっては、投機家よりも話ができるカエルのほうがが価値が高いからよ。」

長期的な投資価値を見極める点で示唆に富む例え話でした。

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金の卵を生む鵞鳥(がちょう)

イソップ寓話の一つに「金の卵を生む鵞鳥」というのがあります。

有名な話しですが、要約すると金の卵というご利益(りやく)が少しずつ現れるのが待ちきれずに、ガチョウを殺してしまって全てを失うというものです。

 

この話しは、相続などで不動産を継承したケースに似ているなと思います。

コツコツと収益を生む不動産を承継した人が、その不動産を売り払って現金化してしまうというものです。

だいたいそうやって手に入れたお金はどこかに消えてしまうものです。

 

寓話のストーリーとは少し違うのですが、仮にガチョウを育てて、やがて卵を生まなくなってきたという場合にイソップは何を示唆するのだろうかと思います。

 

私は、二つポイントがあると考えます。

一つ目は、高価な飼料でも与えてとにかく大切に育てて1日でも長持ちさせること。

二つ目は、金の卵を使い切らずに資産として残し、別の金の卵を生むような別の資産形成を行うことだと考えます。

 

恥ずかしながら当家もずいぶんとガチョウを殺してきてしまいました。

この流れを変えたい一心で、ガチョウに卵を生ませる仕込み作業を今まさに取り組んでいます。

 

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入居募集

トラスト北田辺の入居募集はツインライフ(管理会社)を起点に近隣の不動産業者に行っていました。

しかしこれまでの成約はすべてツインホーム(客付け募集会社)が取りまとめていました。

ツインライフとツインホームはグループ会社で、さすがに地元でナンバーワンの実力でした。

 

しかし、今回の入居は別の業者さんが客付けをしました。

 

ここから何を感じ受け止めるかが大切です。

これまでの流れが変わったのか、それとも単に偶然か。

 

ポジティブ面は、地元業者に対するトラスト北田辺の認知度が上がってきたという点です。

ネガティブ面は、ツインホーム内でのトラストの位置づけが下がった(のかもしれない)点です。

それらの結果何が起こるのか。最も心配なのは入居者に対する責任感です。

ツイングループとは建設当初の意気込みや思いみたいなものをしっかりと共有できていましたが、時間とともにその辺が薄れてくることも心配です。

 

 

家賃の条件交渉

トラスト北田辺が10月から空室が出ていたので募集をかけていました。

 

そもそもこのホームページを開設したのはトラスト北田辺新築1年目に2室も空室が出てしまい、宣伝活動をしなければいけないと思ったからです。

 

その時のブログを読み返すと家賃の条件交渉に苦しんでいます。

今回も苦しみました。

不動産は物販とは異なり数少ないビジネスチャンスをものにできるかが勝負だと思います。

そのため家賃条件の交渉もしょうがないのですが、実はそれをコントロールしているのは入居希望者ではなく不動産業者なのです。

募集をかけて一ヶ月音沙汰がない中で、「〇△の条件だと成約できますが、いかがでしょうか?」と来るとしびれてしまいます。

「負けて」の世界です。

相変わらず負けているのですが、1年間いろいろ経験してきたので、今回はボロ負けだけはしないようにしました。

(写真はホームズの掲載写真ですが、新築時の写真です、そりゃないでしょ~ちゃんと取材してよ)

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岡山ビルの備え

岡山ビルの工事がだいたい8割かた完成してきました。

新築工事の場合、引き渡しまでに生じた建物損害の責任は施行者にあります。損害の原因にもよりますが、だいたい契約でそのように定めています。(不動産に関する取引では民法の危険負担とは異なる扱いをとっています。)

 

そのため発注者は引き渡しまでは特段の心配はないはずですが、リノベーションの場合には、その辺の扱いがよくわかりません。

契約書では施行者が責任を負っているのは請負部分だけのようなので、請負以外の躯体部分などに対する責任は善管注意義務だけなのかなと思っています。

そうすると、不可抗力的な災害の場合には誰も面倒を見てくれないのかなと心配になりました。

 

「迷った時は後悔しない策をとる」を信念にしているので、とりあえず、こちらでも保険の増額などの対応をとりました。

施工会社も工事の保険に加入していますが、もめた時には保険会社間で調整してもらうほうが効率的だと考えました。

保険料が無駄なお金になるかもしれませんが、後であの時に保険に加入しておけばと後悔したくないので安心料です。

 

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粗にして野だが卑ではない

城山三郎の小説のタイトルで、人物を評した表現です。

しかし、私はこの表現を岡山ビルの再生コンセプトとしていただくよう設計者にお願いしました。

粗野なザックリとした造りではあるものの、決して下品ではなく、安全で快適な空間にしたい願いを込めています。

英語で表現すると、ラスティックでワイルド、でもプアーじゃないよってとこでしょうか。

 

もう一つお願いしたのがブリティッシュテイストみたいなものの表現です。

非常に抽象的な注文で、正直なところ自分でもよくわかっていません。

 

ロンドンは古ビルばかりですが、多くは大切に使われて素晴らしい味わいを出しています。

外観は古いのですが、内装や細部には常に手入れが施されています。ということは、このテイストは設計でお願いするのではなく、私が今後肝に銘じていくことなのかなとも思います。

今回の再生では経済合理性も考えていますが、まあ私の道楽みたいなものです。

ロンドンの豪華なマンションは大金持ちの道楽で、とても足元にも及びませんが、少しはこのテイストを味わえたようにも思います。

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宅建試験

今日(10月16日)は宅建の試験日でした。

去年の試験を思い出します。

試験が終わるとしばらくゆっくりとしたいところですが、ネットでは合格ラインの予想が連日更新されるので、合格発表までドキドキです。

去年は31点が合格点でしたが、今年は34~35点のようです。

ま、7割正答率なので出題者としては想定通りだったのでしょう。

去年のような6割正答率だと、ギリギリで合格した人の能力は大丈夫かなと不遜にも思ってしまいます。

しかし、自己採点が34点だった人はこれからハラハラドキドキの毎日です。

一昨年の私は不合格でしたが、合格点にあと1点でした。

ネットの予想は幅があるので低く見積もっているところに期待したくなるのですが、大手予備校の予想が正確です。早くあきらめて来年に向けた方針を考えたほうがいいです。

 

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岡山ビルの追加工事

岡山ビルの再生工事は順調に進んでいます。

ところで、この手の工事で難しいのはバラしてみて初めて判明する点です。

たぶんこうなっているだろうという前提で再生設計しているのですが、必ずしもそうはなっていません。

 

例えば、写真の床面です。

想定では黒いモルタルが現れると思っていたのですが、床材を剥がして現れたのはコンクリートの粗い仕上げでした。

 

ま、それはそれでいいのですが、あまりにも仕上げがラフなので「快適さ」を追求できません。そのため、急遽床材の仕様をフローリングに変更しました。

そんなことがいくつか出てくると追加工事の費用もかさみます。

追加工事は覚悟していたのですが、ここまできて工事を止められないのでなんとも痛い出費です。

いつの時代もどんな仕事も後世に笑われないようキチンとしましょう。

 

 

 

 

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大阪出張(9/25-9/26)

約4ヶ月ぶりに大阪を訪問しました。

目的は、

①トラスト北田辺の退去立ち合い
②岡山ビルの管理会社の検討
③岡山ビルの工事視察
でした。
①は大変きれいに使っていただき、とてもいい入居者さんでした。管理会社の確認作業の手際良さにも感心。
②これは難しいですね。この手のビルに慣れた会社が一番いいのですが、日常の事務処理能力なども大切です。
③はいろいろ難工事の連続のようです。
約50年の間に様々な改修などが行われ、それらを汚点とせず味わいとするためには手間がかかるようです。
壁についてもボードなどで隠せると簡単らしいのですが、一切隠しません。
こりゃあオンリーワンのすごいビルになるぞ。
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企業統治と内部統制

約1年前に図書館に予約した本が届きました。

論点はアンチリベラルというかアンチ安倍体制なのですが、全く別の論点に考えさせられました。

筆者は著名な法学者ですが、企業統治に関する部分で、企業統治(コーポレートガバナンス)とは、経営者を統治することであり、経営者が企業を統治することではないと。

(NHKの会長さんはそこを勘違いしていると・・・)

 

私も経営者が会社全般を統治することが大切だと考えていましたが、それは言葉としては「統治」ではなく「統制」でした。

私企業といえども、大家業は安全で快適な空間を世間に提供する責任があります。

大家の暴走・横暴を防ぐのが企業統治ですが、個人企業なので社外役員など外部の目を入れるのはなかなかコスト的にも困難です。

当社も企業統治ができておらず私物化されていた時期がありました。

そのような場合、長期的には破綻に向かうのですが、それではもったいないし、入居者や関係者に不快感を与え、有形・無形の資産を大きく毀損させてしまいます。

大家業において企業統治を確保するのことは、なかなか難しい問題です。

 

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金融庁の金融レポート

金融庁が今年度の金融レポートを発表しました。

役所は7月に人事異動を行うため年度方針などの本格稼働は9月からです。

 

このレポートで気になったのは、不動産融資の部分についてです。

表現はかなり控えめに、「過去との比較において特に高い伸びではないが、不動産向け貸出(アパートローンを含む)を含めた与信の集中リスク」と不動産融資に懸念を表明しています。

過去との比較とは、バブル時の地上げと比較しているのでしょうか。

 

人口減少下でもアパートローンが伸びるので懸念を表明せざるを得なかったのでしょう。

金融庁としては、将来のために懸念を表明しておいて、地銀などに警鐘を鳴らしているのでしょうが、地銀としてはマイナス金利情勢で今死ぬか後で死ぬかの選択みたいなものです。

今死ぬことを選ぶ人はいないので、問題が将来より深刻になります。

 

 

 

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源泉徴収事務(零細企業の事務負担)

法人として事業を展開するメリットとデメリットはいろいろあります。

デメリットの多くは、事務負担の増加ですが、事務をキチンとしておくことは長期的には役に立つことが多いのでOKです。

 

ただし、例外は源泉徴収事務です。

私流の理解では、これは国の税金徴収代行をさせられているだけです。

サラリーマンの税金は会社が代行徴収するので、サラリーマンは納税意識が低くなります。会社はとんでもない事務負担です。大企業では大がかりなシステムまで組んでいます。

企業はこの事務コストを商品やサービス価格に転嫁しているので結果的には社会コストの増加になっています。

米国や英国では個人が確定申告を行うシステムだったと思います。

そのため皆さんの税金感覚(節税意識?)が強いように思います。行動の背景に税金の説明が多いです。

 

士業への報酬支払時には源泉徴収が必要となります。これも面倒臭い作業です。

当社のような零細事業者では事務負担が重いです。

今回、税務署から写真のような確認書が届きました。

キチンと納税しているのに、納付の確認ができないとのこと。納付の際には必要情報を記載の上、銀行納付しているのに。

この回答事務負担も面倒です。

マイナンバー制で完全確定申告制として個人の責任にしてほしいものです。

 

 

 

 

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今は昔(中小企業のM&A)

先週の週刊ダイヤモンドに続いて、時代が変わったことを痛感させられる雑誌が出ています。

 

M&Aとは企業買収のことですが、ソフトバンクや巨大金融機関だけのことかと思っていました。

ところが、実際には規模の小さいM&Aが非常に多いようです。

その理由は、かつて主流だった親族内事業承継が困難になっているためです。

なぜ、親族内事業承継が困難か。それは、少子化で親族の数も減って後継者がいないこともありますが、経営環境が厳しさを増しているから誰も継承したくないのです。

 

事業別の後継者不在率というのがあって、建設業が70.9%、不動産業が68.9%と高い率となっています。

建設業はなんとなくわかりますが、不動産業も後継者がいない(と言うより後継者が避ける)のは、事業環境が厳しいからでしょう。

不動産やその事業の継承・相続をめぐって醜い争いがあったのは、今や昔の話しとなりました。

 

不動産業は参入障壁も低く事業環境良好だったことから、アマチュアが多く集まってしまったのでしょう。

今後そのようなアマチュアが淘汰されてプロの集団になると、お客様へのサービスも向上し、業界の品質向上につながるので、この現象は歓迎だと受け止めています。(自分も淘汰されないように注意します)

 

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週刊ダイヤモンド

週刊ダイヤモンドはサラリーマンの痛いところをうまく突いた特集を組みます。

お盆休みに実家に帰省するタイミングを狙ってこの特集です。

 

一昔前は、実家があることが都心で働くサラリーマンにとっては、心の拠り所でもありました。

会社がイヤになれば実家に帰れる、実家がある程度の資産になるので、リストラされても最悪なんとか食いつなげるなど。

 

しかし、時代はひょう変してしまいました。

実家というハコや、そこに住んでる人が大変なお荷物の時代になってきました。

 

人口減少や景気低迷などで時代は180度変わりました。

実家は資産ではなく、負債や負担になってしまいました。

それにしても驚きましたが、東住吉区ではもうすでに4軒に1軒が空き家となっているそうです。

でも、実はなんとなくわかるような気もします。

東住吉区は、戦前は原っぱでした。

それが大阪大空襲で焼け出された人や、戦後の急成長で地方から出てきた人たちで急速に人口が増えました。

しかし、戦後70年でその方たちが亡くなり、子供は独立してどこかに行き、家だけが取り残されているのでしょう。

キチンと資産管理をしてもらわないと、町の価値がますます下がってしまいます。困ったものです。

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岡山ビル4F

岡山ビルの4階事務所フロアも個性的に仕上げる予定です。

 

といっても当社がコテコテに仕上げるものではありません。

というか、ほとんど何もしませんので、どうぞご自由にって感じです。

エレベーターがないので、その分お土産をつけないといけないと思いました。

床はすべてフローリングの予定です。

クリエイターは皆が寝静まってから脳が活性化する人が多いようなので、お泊りもOKです。キッチンやお風呂もあります。

なんだか十分生活できそうですが、住みついていただいてもOKです。

そうすると、出退勤の度の階段上り下りもかなり減らせるかなと・・・

ま、その分どこかで運動不足を解消してください。

 

4階なので、たぶん、見晴らしもいいと思います。

ただし、最上階なので夏は暑いかも知れませんね。

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岡山ビル3F

岡山ビル3階は事務所3室です。

 

なんとなく原形に近い感じの間取りですが、302は廊下がなくなり広くなりました。

また、東西に窓があるため明るくなります。

 

301はバルコニーから教会(カトリック玉造教会・聖マリア大聖堂)がよく見えます。

現在(2016年)NHK大河ドラマ「真田丸」でも登場する細川ガラシャ像があります。

この地は旧細川邸隣地とのことですが、当家も第二次世界大戦前まではこの敷地の一角に居を構えていました。

 

303は、こじんまりとしたかわいらしいお部屋です。

コンパクトなので、簡単に部屋をデザインすることができるので、事務所として使いながら写真撮影用のスタジオみたいな感じでも使えるかなと思います。

 

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岡山ビル2F

岡山ビルの2階には、2つの特徴点があります。

①耐震補強ブレース

201号室北側のバルコニーに耐震補強ブレースを設置します。

ブレースは無骨でデザインを損ねるものです。

まあその見返りに耐震力が増えていることでしぶしぶ納得しなければいけない面があります。

しかし、岡山ビルでは、デザイン力のある設計事務所にお願いしているのでブレースでさえもテイストのあるデザインとなります。

②ラウンジスペース

小さなオフィスでは来客用スペースやランチスペースをとることが難しいです。

仮に、取れたとしても自分のオフィススペースに来客を入れることに抵抗のある場合もあります。

そこで入居者用のコモンスペースとしてラウンジを設置します。

簡単なキッチンも設置しますので、お客さまにお茶を出したりすることも可能です。

 

なお、トイレはフロアで男女を分けます。2階は女性用フロアです。

 

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岡山ビル間取り図を作成

岡山ビルの間取り図をエクセルで作成してみました。

自分の頭の中に刷り込むためと、ホームページで案内するためと思い作成しました。

 

画像は1階の間取りです。

建物奥の壁を抜いて駐輪場とゴミ置き場を設置します。

一階を駐車場にするといいとの意見もありましたが、ターゲットとするクリエイター層は車よりも自転車利用が多いそうです。

岡山ビルからならキタもミナミも西にも自転車でアクセス可能です。

但し、台地の上なので行きは下りで楽ですが、帰りは上りで大変かも知れません。

 

101は店舗兼事務所みたいな感じで使ってもらうといいかなと思っています。

倉庫も作る予定なので、そちらに商品などの在庫物を置いてもらうことも可能です。

 

(ご注意:間取りは、今後の工事の関係で変更となる可能性があります)

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中元・歳暮

7月と12月はお中元とお歳暮の季節です。

 

バブル崩壊後に経費節減の理由として虚礼廃止が叫ばれ、今や大企業で中元・歳暮を行っているところはほとんどないので、絶滅危惧種みたいなものです。

 

今でも行っているのは、よほど古風で寛大な会社か、貢物をしなければいけない弱い立場の会社です。

つまり中小零細企業しかやっていません。

 

税務上も中元・歳暮費用は損金算入ができません。ただし、中小企業は特例でかなりの部分が救われています。

 

いつの時代も立場が弱いと気苦労が絶えません。

 

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Donald J. Trump

トランプ氏が共和党大会で大統領候補に指名されました。

過激な発言の多い方ですが、不動産の同業者でもあるので彼の本を読んで考え方を学びました。

非常に共感できる点が多く、大変勉強になりました。

トランプオーガニゼーションのホームページも見ましたが、素晴らしい建物のポートフォリオです。かなりこだわりを持って建物を作り込んでいます。

不動産業者としては天才です。

 

しかし、公約を見ておもしろいなと思ったのは、「(不公平な)相続税廃止」という金持ち優遇税制を入れています。もちろん法人税も減税です。

本質的には金持ち共和党のケミストリーなのでしょう。

 

支持者が多いと言われている低所得者層はこの辺をどう評価しているのでしょうか。

 (ホームページにショップがあるので、記念に何か買おうかと思いましたが、公職選挙法みたいなもので外国人の購入は制限されているようです。)

 

 

 

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岡山ビル再生事業の最大リスク

今月からいよいよリノベーション工事が始まりました。

バラ色の将来を夢見て心ウキウキですが、この事業のリスクを冷静に見ておく必要もあります。

事業計画では入居率、家賃下落率、費用上昇率などのパラメーターを設定して、かなりきつめの設定でも大丈夫かなと判断しました。

計画はそれでいいのですが、最悪シナリオも考えておく必要があります。

この事業の最悪シナリオは、建物が崩壊してしまうことだと考えます。

それも、完成直後に。工事代金も全額支払って、さあこれからという時にです。

そのリスクは、何を原因とするか。火災や爆発もありますが、それらは経済的には保険でカバーされます。

保険対応不能のリスクは巨大地震です。(事業用建物の地震保険はコネと財力が必要なので当社では調達不可能です。)

では、実際に起きてしまったらどうするか。

残念ですが、くじけずにやり直すだけです。

おそらくその時は大阪市内がかなり大変なことになっているはずで、ビジネスチャンスもあります。

国や金融機関の優遇融資なども期待できます。

地震の程度や規模、余震の状況などを慎重に見極め、冷静な対処が必要です。

その点、大阪から離れて住んでいるので冷静に客観的な情勢判断ができると考えます。

 

 

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自販機WIFI

岡山ビルにWi-Fi環境を整備できないものかと考えました。

それもタダで。

調べてみると、自販機Wi-Fiというのがありました。

自販機を設置すると、NTTがWi-Fiルーターを無料で設置するというものです。

これはおもしろいと思い、NTTに検討をお願いしてみました。

 

結果は、やはりダメでした。想定売上が少ないようです。

ただ、採用されても、利用制限がいろいろあるので使い勝手はあまりよくなさそうです。

 

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岡山ビル解体完了

解体工事中はかなりの騒音を出しました、近隣の皆様には本当に申し訳ありませんでした。

約45年の建物の歴史の中では色々ありましたが、ここでリセットして躯体のみとなりました。

いつの頃からか、このビルを所有していることが負担になり、愛着を持てなくなりました。

冴えない外観、薄暗い廊下、アンモニア臭のきついトイレ、薄汚い壁、、、、

愛着を持たれなくなったビルは、しだいに荒れて、不動産業者からも相手にされなくなりました。

 

今回の再生プロジェクトには心血を注いでいます、大金も注いでいます。

強烈な愛着を持って再生します。

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図面はどうしてA3なの?

建築関係の書類はA3がスタンダードのようです。

ハウスメーカーも設計事務所も駐車場のTimes24もA3です。

当社の古い建物の図面は新聞紙くらいの大きさの図面です。

 

なんか決まりがあるのでしょうが、保存に不便ですし、PCやタブレットで見るとき、A3作成データの場合全体がつかめません。

トヨタ自動車の社内資料が、A3一枚ってのがずいぶん前に流行って各社A3になりました。

ところが、最近では大した情報でもないのにA3に無理に入れてるということで、A4に回帰しています。

写真の右のほうに映っている収支グラフなんてのもA3で表現しているので間延びした感じです。

まあ、ハウスメーカーのお客さんは高齢者が多いから、大きな字がいいのかな。

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あれがダメならこれ、これがダメならそれ、それがダメなら・・・

岡山ビル再生事業の資金計画まだしつこくやってます。

工事がゆったりしたペースですすんでいるので、色々考える時間があります。

最悪の場合でも銀行融資は確保できているので余裕もあります。

好条件と思われた私募債でしたが、誰も応募なし。

日本では明治から昭和初期にかけて民間のプロジェクトファイナンスがとても活発でした。

そのおかげで様々な事業が勃興し今の日本があるのですが、デメとして「保証人になったせいで破産した」、みたいな話しがテレビドラマなどで強調されています。そのため、日本人の観念として投資は危ない、銀行が安全となり、大半の財産は銀行預金で眠ったままで、投資と言われても市場に出回っている株式を購入するか投資信託を買う程度の間接投資の知識しかありません。黒田日銀総裁が異例の緩和策を継続していますが、その程度の金融リテラシーなので成長は難しいでしょう。

ということで、今度は税理士さんに紹介いただいた日本政策金融公庫にアプローチしています。

無担保で金利2.15%で、それ以外のコストが印紙代2000円だけなのでリーズナブルです。

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私募債の募集

 岡山ビル再生工事のためには結構まとまった資金が必要です。

 

昨年のブログ「リノベーションのファイナンシング」でも書いた通り、資金については銀行からの手当てを確保しました。

しかし、そこでも書いた通り、銀行の融資条件は魅力的ではありません。

マイナス金利情勢にもかかわらず短プラ連動では、零細企業はたまったものではありません。

ということで、零細企業でも直接金融ができないものかと私募債を募集することにしました。

募集対象は、極めて限定的で、城南興産とゆかりの深い人だけに絞りました。

募集条件は銀行借り入れ利息よりも有利にしています。保証料や抵当権登記コストを考えると、当社にとっては合理性があります。

 

限定した人にだけ何の事前連絡もなく案内書を郵送しました。

電話の依頼では相手も暑苦しいでしょうし、見る人が見れば好条件だと思うので、わかる人だけ応募してくれればいいと考えています。

どんなサポーターが集まるか楽しみです。

 

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マイケル・ポーターの競争戦略

少し古いのですが、とある雑誌にマイケル・ポーターの紹介があったので図書館で本を何冊か借りて勉強。

 

どの業界も競争は厳しいのですが、賃貸住宅経営は経営者(大家)のほとんどが個人で、素人経営者の集まりというところが特徴だと思います。

バリューチェーンを築こうにも、協力業者は海千山千のツワモノ揃いです。

また、価値創造しても今の流通システムでは、入居を探されている方にはなかなか届きません。

大家は経営者であるにもかかわらず、建物のガバナンスは不動産会社や管理会社にあるため、なかなか特色が伝わりません。

それに個性を出し過ぎると業者に嫌われ客付けしてもらえない。

などなど、いろいろあるけど、コツコツと回りも気づかないような価値創造を積み重ねると、いつか競争優位を持てる。

 

なんていうのかな、ウォシュレットトイレ、アイランド型キッチン、ウォークインクローゼット、アクセント壁紙、セキュリティ、こういった誰でもできるようなものは差別化OR競争優位ではないからな。最初に考えたハウスメーカーの人は偉いけど、量産してコモデティにしてしまうからあかん。

 

 

 

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シャープ

シャープ本社はディアス、トラスト北田辺から自転車で7~8分の場所にあります。

同社近くの長池公園でよくフナ釣りをしたのが懐かしいです。

シャープがおかしくなった理由は、製造している製品のコモデティ化です。

コモデティとは英語では日用品という意味ですが、経済用語の意味合いとしては、汎用品みたいな感じでしょうか。つまり、どこのメーカーでも大差ない商品みたいな感じです。

自社の商品がコモデティ化してしまうと、価格競争に巻き込まれ最後には消えてしまうと言われています。

日本の電機メーカーは皆これでやられてしまいました。

 

このコモデティ化が賃貸業界でまさにおこっています。

ハウスメーカーが新築を量産しているため、はっきり言ってHome'sで物件を見てもどれも同じような物件ばかりです。

違いは駅からの距離と築年数くらいです。

何か物件に違いを持たせなければ新築物件でもすぐにコモデティ化してしまいます。

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岡山ビルのリノベーション

岡山ビルは昭和46年(1971年)竣工の事務所ビルです。

このビルのリノベーション計画を進めていますが、なかなか思うように計画が進みません。

ホームページでも紹介していますが、再生に向け耐震診断を行ったり各種調査を進めています。

ようやく下準備が整い、工事のラフな見積をいただきましたが、想定を超える費用となっています。

設計士さんを起点にした施工の特徴だと思いますが、コンセプトやデザインが擦りあっても、費用はブラインド状態です。

その点ハウスメーカーの見積は固いです。

ほぼ規格商品を売るので価格のブレが小さいですし、最初にかなり高いところからスタートするので上振れはあり得ません。

そこからかなり値引きが入りありがたいのですが、粘れば粘るほど値引きされてしまうと、どこが適正価格なのか疑心も生まれてしまいます。

 

もちろん設計士さんは他の事例などからも相場感があるので、概算で見積をしてくれます。

今回は、かなり固めに上振れバッファーもつけたつもりでしたが、それをはるかに超えています。

設計士さんに見積の精緻化をお願いしているのでどこまで詰められるか、というところです。

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大阪R不動産の「取材」

大阪R不動産でなるほどと感心したのは同社の物件確認作業です。

同社では物件確認のことを「取材」と呼んでいるようです。

最初はなんとも仰々しい言葉を使うなぁと思いました。

しかし、実際には「取材」にふさわしい内容だとわかりました。

その取材では、物件の現地確認はもちろん、契約条件についても丁寧に確認いただきました。

その結果、主幹事の業者さんの作成されている業者間で使われている物件案内書に誤りがいくつあることがわかりました。

 

業者間同士の物件案内書まではチェックできませんので助かりました。

しかし、それにしても残念なのは、その主幹事業者さんには勉強会資料まで作成して様々な条件設定の説明をしていたのですが・・・

後日の入居予定者とのトラブルを考えるとゾッとします。

 

大阪R不動産はホームページを見るだけでは、何かクセもの物件をおもしろおかしく紹介しているだけなのかなと思いましたが、その募集スタイルは基本に忠実で自分の足で取材して、物件の良いところ・良くないところを正確に伝えることに徹しているなと思いました。

 

 

 

 

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ディアス北田辺 大阪R不動産にセレクトされました

岡山ビルの再生プロジェクトでお世話になってる大阪R不動産さんにディアス北田辺のことをお伝えしたところセレクトいただきました。

 

大阪R不動産は東京R不動産と提携し、新しい視点で不動産を発見し、紹介していく不動産のセレクトショップです。

 

やっと並ぶべきところに並んだという感じです。

ただし、大阪R不動産で入居が決まるかどうかはわかりません。賃貸業は一対一(入居者1名と居室1室)の商売なので、その1名を誰が見つけるかだけの問題ですから。

でも、大阪R不動産はその確率が高いのだろうと思います。

 

まあ例えるなら人気のファッション雑誌に取り上げていただいたようなものです。

 

作り手と買い手の方向感が一致しているのでミスマッチが起こりにくいと思います。

 

楽しみです。

 

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期末決算(2)

決算で重視しているのは、決算作業の統制や出来上がりの数字だけではなく、計画数値の達成能力の検証です。

ストックビジネスの賃貸業は、収入と支出に大きな変化がないので、計数計画にそれほど意味があるようには思えませんでした。

しかし、実際にやってみると退去の連続で収入は激減、修繕費などの支出は激増と、結構大変なビジネス実体がわかり、計数計画の重要性を痛感しました。

 

ところで賃貸経営のベンチマーク、例えばNOIとかありますが、ある時の率だけみてもしょうがないように思えます。

それよりも基本に忠実に作成した財務諸表を何年も並べてみるほうが正しく実態を把握できると思います。

不動産経営を法人化すると色々メリットがありますが、最大のメリットは経営状況の見える化だと思います。

 

上場企業でもないので、短期的な利益を志向することなく超長期的にコツコツと運営できるところが個人会社の不動産経営の良さかなと思います。

ただし、そのためには正確な財務諸表の作成が前提で、そのためには普段の経理の仕事が大切です。

 

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期末決算(1)

当社は12月末が決算期末です。

世間のほとんどの企業が3月末決算ですが、当社は個人会社なので個人の確定申告と時期をあわせたのでしょう。

決算作業は、私が見るようになって今回で3回目です。

年末年始の休みは決算作業が恒例になってしまいました。

とは言っても、当方での作業は現金ベースの動きを確定させるだけで、決算仕訳は税理士事務所にお願いしています。

 

3年前に会計ソフトを導入し大変便利になりました。

会計ソフトのデータをメールで送信し、エビデンスを郵送するだけです。その後はデータのやり取りで数字が確定します。

副業・遠隔地経営にとってデジタル化は大変助かります。

 

会計ソフトには色々なタブやボタンがあるので多機能なのでしょうがほとんど使いこなせていません。

かろうじて部門別予算管理を活用しているくらいです。

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リノベーションのファイナンシング2

前回(2015年11月3日)リノベーションのファイナンシングについて記載しました。

今月大阪出張時に取引銀行を訪問し、岡山ビルの資金融資について打合せました。

一応、融資OKの回答をいただきましたが、トラスト北田辺建設時とは異なり、その融資条件はかなり厳しものです。

条件とは金利と返済期間です。つまり、金利が高く返済期間が短い、ということです。

 

アパート新築ローンは定型化された商品となっており、大手ハウスメーカーのサブリース審査を経て建築したものはリスクが少ない、という判断なのでしょう。

しかし、それは過去の実績であり、人口減少・空家率上昇の今後もその法則があてはまるとは誰も考えていません。

銀行もそんなことは百も承知で担保や保証でガチガチに固めています。

しかし、担保や保証に依存したアパート新築ローンの推進は、供給過剰を生み地域の健全な発展を阻害します。

また、古い建物を壊して新築物を作るようなスクラップアンドビルトは資源の無駄遣いが多く、環境面に与えるダメージも大きいです。

その点、リノベーションによる再生は、空家問題や環境問題など昨今の問題に対する有効なソリューションの一つです。

 

銀行は、担保や保証に過度に依存することなく、事業の確実性、地域の健全な発展、環境面、社会問題、日本の将来への配慮なども検討項目に含めていただきたいと思います。

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宅建試験

宅建試験に合格しました。

昨年(2014年)トラスト北田辺が完成したので不動産まわりの法律を勉強しておこうと思い受けました。今から思うと非常にふざけた勉強方法で受験しました。

テキストも問題集もブックオフで2~3年前のものを調達し、試験の当日に会場入口で業者が配布している冊子で法律が変わり翌年から「宅建士」になることを知ったくらいです。

結果は、1点差で不合格でしたが、よくそこまでできたものです。

 

今年は、最新版のテキスト・問題集を調達し、直前の9月には一斉の模擬テストまで受け、しっかり勉強してテストに臨みました。

合格の決め手は9月の模擬テストでした。

某資格学校で開催されましたが、平均点しか取れませんでした。(合格基準点は33点で平均点は27点でした)

試験後の説明会でそこの講師から今の宅建は独学では絶対無理と言われました。

まあ自社の宣伝もあるのでしょうが、自分の生徒を当てて暗記事項を暗唱させたりのパフォーマンスには圧倒されました。

そこまで細かく覚えるのか・・・、という感じでした。

特に宅建業法はとんでもなく細かく丸暗記させていました。

本試験まで1ヶ月を切っていましたが、苦手の宅建業法の丸暗記に取り組みました。

民法はとても難しくなっているので、安定的に7割確保するのは困難です。問題の向き不向きで正解率が5割から7割くらいにブレます。民法での下振れリスクに備え、宅建業法で9割以上目指すのが定石のような気がしました。

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安全性よりも利便性

私は、ディアス北田辺やトラスト北田辺の有利性の一つに洪水からの安全性を唱えています。

その主張の根拠は、各自治体が発行している「洪水ハザードマップ」です。

ただその洪水ハザードマップの信頼性については「役所が出している」という権威主義的なものでした。

各自治体で想定シナリオや再現期間も異なりますし、それらの想定になかなかリアリティが持てないのが本音です。

しかし、今年は洪水ハザードマップの信頼性を証明する強い実例がありました。

被災された皆様には心からお見舞い申し上げますが、台風18号で鬼怒川が決壊した常総市の洪水ハザードマップはかなり正確に警告していたと思います。


東住吉区の洪水マップも並べていますが、浸水度合を表す色が自治体によって違うようです。常総市では水色は2m~5mで土色が0.5mを表わすのに対し、大阪は逆です。土色が深くて水色が浅いという、なんとも紛らわしい表現です。

 

低地は自然災害リスクが高いのですが、地価や家賃にどのように反映されているのかサクッと確認してみました。

場所は、「水海道」付近です。(地名がすごいのですが、由来は水が海の如く溢れる道ということではないようです)

関東鉄道常総線「水海道駅」周辺(この辺は浸水地域)の路線価と駅西側の公民館などのある高台地域を比較してみました。

結果は、路線価も家賃も(水に浸かった)駅近の方が(安全だった高台よりも)高いかなという感じです。

利便性優先で安全にお金を出すというカルチャーにはまだまだのようです。


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ディアス北田辺不動産業者向け勉強会資料

ディアス北田辺102号室の募集を開始しています。

HOME'S、積和MAST、ツインホームさんのホームページにも掲載いただいています。

ディアス102は他の物件とは明らかにテイストを異にしているのですが、一般的な賃貸不動産募集ページに並べられるとその個性が見えなくなっています。

少し残念ですが、まぁディアスやトラストは立地的に不動産検索サイトからはなかなかたどりつけないので、あまり気にしていません。

それよりも大切なのは不動産業者の方に物件を知っていただき、お客様への強烈なセカンドオプションとして提案していただくことです。


決定力はかなりアップしたと思いますし、物件そのもの以外の価値向上プランも用意しました。

その辺の理解をしていただくための勉強会資料を作成しました。

定期借家契約、若者割引、女性割引などなど正しく理解いただく必要のある情報をまとめてみました。

定期借家契約はあまり一般的ではありませんが、良好な住環境を長くご提供させていただく観点から価値向上の目玉としています。(もちろん再契約を前提としていますので、大切にお使いいただければいつまでもご入居いただけます)

また、お客様案内用の三つ折りチラシも作成しました。

ダウンロード
ディアス北田辺三つ折り用チラシ
物件案内用の簡単なチラシです
ディアス北田辺三つ折り用チラシ.pdf
PDFファイル 404.0 KB
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